La sociedad dedicada a la realización de subastas inmobiliarias Tulipp, ha organizado una subasta presencial para comercializar 51 viviendas procedentes de varios bancos y cajas de ahorro que presentarán un precio de salida con descuentos respecto a los de mercado, según ha informado la Tulipp.
Los activos que saldrán a subasta contarán además con financiación equivalente al 100% del importe de la compraventa. La puja tendrá lugar el 10 de julio en Madrid en la Sala Castellana de Mapfre, del Centro Comercial Moda Shopping de Madrid. Entre las entidades que aportan viviendas figuran la Kutxa y Caja Badajoz, que han coordinado su presencia en la subasta a través de Ahorro Corporación Soluciones Inmobiliarias (ACSI).
Según Tulipp, los activos que se ponen a la venta presentan distintas tipologías y características, y 36 de ellos están ubicados en la Comunidad de Madrid. Los pisos con los precios de salida más bajos son los localizados en Arganza (León) y Elda (Alicante).
El presidente de la sociedad, Jorge Zanoletty, ha destacado en un comunicado que las subastas “son el mejor mecanismo de venta de viviendas en situaciones de mercado como las actuales, donde oferta y demanda necesitan un punto de encuentro que ayude en la formación de precio de futuras transacciones”.
La sociedad de servicios inmobiliarios Beyos y Ponga SA, del Grupo Cajastur, inicia la subasta de 37 viviendas de la promoción Torres de la Fuente, situada en la zona denominada Prados de la Fuente, en Oviedo, según informó la caja de ahorros en una nota de prensa.
La venta se llevará a cabo a través de subasta al alza por Internet de la que se encargará la sociedad especializada BNP Paribas Real State. Se trata de un sistema de reciente desarrollo e implantación en España que permitirá a cualquier persona realizar, previo depósito de 1.000 euros por cada predio, una puja por la vivienda en la que esté interesada durante las cuatro semanas que esté abierta dicha puja.
Este sistema garantiza la transparencia en la venta de inmuebles a un precio inferior al de mercado, ya que el importe de salida en la subasta de las viviendas incluye una rebaja media de casi el 20 por ciento sobre la tasación realizada en 2009.
La empresa BNP Paribas Real State está especializada en la organización de subastas de inmuebles. Ha desarrollado más de 130 subastas y vendido 11.600 viviendas a través de este sistema.
Viviendas y condiciones de financiación
Las viviendas, pertenecientes al bloque D de la mencionada promoción, tienen una superficie de entre 45 y 118 metros cuadrados. Se trata de un bloque de 5 alturas con viviendas de 1,2 y 3 dormitorios. También se venden 3 áticos, garajes y trasteros. Prados de la Fuente es una zona de crecimiento de la ciudad que dispone de una extensa oferta de servicios.
Además, Cajastur ofrece unas condiciones de financiación excepcionales a los clientes que adquieran estas viviendas, pudiendo llegar a conceder hipoteca del 100% del valor de compra, con diferenciales de euribor + 0,50%, sin suelo y sólo el 0,10% de comisión de subrogación. El plazo de la hipoteca podría ser de hasta 35 años, con la posibilidad de que los tres primeros fuesen de carencia.
Si hemos comprado la vivienda en subasta pública, Hacienda puede dar por bueno y probado el valor de adquisición, pero si hemos comprado con rebaja o en subasta privada, en la mayoría de los casos no aceptará el valor declarado del inmueble e impondrá el suyo. En ese caso, no hay más solución que presentar alegaciones y reclamar según el procedimiento.
Valoración de inmuebles:
- En compras, donaciones o herencias de inmuebles, pida a la Hacienda autonómica la valoración fiscal de esos inmuebles.
- Si va a pedir un préstamo para pagar el inmueble, tenga cuidado con la tasación hipotecaria: si ésta supera el valor declarado en escritura, Hacienda puede apoyarse en ella para realizar una comprobación.
- Deje constancia en la escritura de las circunstancias que hacen que el inmueble no tenga un precio alto: mal estado de conservación, otro uso anterior, antigüedad…
- En caso de comprobación, lea detenidamente la propuesta de valoración y liquidación para comprobar si está motivada y fundada.
- Verifique que las características del inmueble tenidas en cuenta en la comprobación son correctas (superficie, uso, ubicación, estado…).
- Si Hacienda le hace una comprobación de valor con la que no está de acuerdo y la va a impugnar, resérvese el derecho a la tasación pericial contradictoria en el recurso de reposición y (o) en la reclamación económico-administrativa.
El edificio de Gran Vía conocido como la Perra Gorda acogerá tres pujas públicas de bienes embargados por la que la Seguridad Social pretende satisfacer las deudas contraídas por sus propietarios. En concreto, la Dirección Provincial de Granada podría recuperar algo más de 2,6 millones de euros por la venta al mejor postor de 23 bienes inmuebles -que incluyen tres fincas rústicas, 14 viviendas, dos naves industriales, tres locales y un solar urbano- y cinco vehículos.
Los lotes que saldrán a subasta son muy variados. Los bienes incluidos en la puja van desde una vivienda unifamiliar en Balanegra (en el término municipal de Berja, Almería) valorada en 285.794 euros, hasta un local destinado a cochera y almacén de Benalúa de Guadix tasado en 9.694 euros, pasando por pisos o chalés en Moclín, Pinos Puente, Cenes de la Vega, Valderrubio, Las Gabias o Darro y por un par de casas cueva de Guadix y Benalúa.
Durante la primera subasta, que tendrá lugar el próximo día 25 de Mayo, la Seguridad Social sacará a puja publica cuatro bienes embargados por las deudas de sus propietarios y valorados en 225.744 euros. La segunda se celebrará dos días más tarde y los participantes podrán pujar por siete propiedades tasadas en 932.043,8 euros. Y, por último, la planificación de subastas de la Dirección Provincial de la Seguridad Social de Granada tiene programada una puja el 21 de junio en la que saldrán a la venta 17 propiedades por un importe total -e inicial- de 1,5 millones de euros.
Según la Dirección Provincial de la Tesorería General, las subastas son la “última fase del procedimiento administrativo de apremio” por la que la Administración trata de poner en el mercado los “bienes previamente embargados a los deudores“. En un primer momento, el dinero que se obtiene en la subasta está destinado a cubrir la deuda, pero si finalmente se recaudara más de lo que la persona debe a la Seguridad Social se les entrega a los deudores. Además, la Tesorería General da la posibilidad hasta última hora de paralizar el procedimiento de subasta pública mediante el pago de la deuda, por lo que muchos de los lotes se retiran antes de producirse la puja.
¿Dónde van todas esos pisos? Tras el embargo y desahucio, estos pisos se someten a una subasta judicial pública.
¿Y qué está ocurriendo con estas subastas? Están siendo un completo fracaso. Según las estadísticas de los juzgados, entre el 80 y el 90 por ciento de ellas se quedan desiertas. ¿Por qué?
A juicio de Jaime Álvarez, director de Pública Subasta, por dos razones. En primer lugar, porque en estas operaciones se toma como referencia el valor de tasación del piso. Y como la mayor parte de los bienes embargados fueron adquiridos hace dos o tres años, justo en el momento del pico del ciclo, las valoraciones siguen siendo muy elevadas. «En el mercado se pueden encontrar ofertas mucho más interesantes», comenta Álvarez. Aunque el precio de referencia que se emplea es el valor de tasación de la escritura, quien puja puede ofrecer la cantidad que estime oportuna. Aunque, para poder acudir a una subasta, se ha de depositar un 30 por ciento de ese precio de referencia.
En el caso en que el interesado en el inmueble ofrezca en la puja menos de un 70 por ciento del valor de tasación, tanto el deudor como el acreedor tienen prioridad y podrían quedarse con el piso por ese mismo precio. Por tanto, para los particulares, las subastas públicas en este momento son incómodas, además de poco interesantes. Y eso que en 2009 se subastaron las viviendas más baratas: su precio medio era de 280.000 euros, distorsionado al alza por algunos inmuebles muy caros, como uno que se subastó en Valencia por más de tres millones de euros.
Pero según apunta Álvarez, lo más probable es que siga aumentando el número de bienes subastados. Para 2011, prevé que ronden los 150.000, de los que el 75 por ciento sean activos inmobiliarios. De hecho, según sus cálculos, en el primer trimestre del año, se habrían duplicado con respecto al mismo periodo del año pasado.
Y si no son interesantes para los particulares, sí lo son para los acreedores, es decir, para los bancos y cajas de ahorro, dado que, de quedarse desierto el proceso de subasta pública, pueden hacerse con la vivienda por un 50 por ciento de su valor de tasación. A continuación, los bancos y cajas de ahorro venden esas viviendas con descuentos de entre un 20 y un 40 por ciento. Así, por ejemplo, en el portal de internet de Servihábitat, la sociedad inmobiliaria de La Caixa, hay un apartado dedicado a los inmuebles procedentes de subastas judiciales.
Los bancos y cajas de ahorro no venden
Los bancos y cajas de ahorro también utilizan el procedimiento de las subastas para dar salida a los inmuebles que tienen en cartera. Dado que son operaciones privadas, los requisitos antes comentados en relación con las subastas públicas ya no se aplican. ¿Y están funcionando mejor? Según comenta Jiménez, en los años 2008 y 2009 no ha habido demasiadas operaciones de compraventa utilizando este mecanismo de comercialización. «En general, el mercado ha estado bastante seco», apunta. Y el motivo principal es que los precios continúan siendo elevados. En cambio, sí ha observado un aumento del interés de los particulares en las subastas privadas en los primeros meses del año 2010.
Desde BNP Paribas Real Estate, líder en España de este tipo de operaciones, Marisela González, directora de recuperación de activos inmobiliarios, señala que durante 2010 se van a activar aún más las subastas como canal de venta y con mejores resultados. Aunque, por el momento, a su juicio, aún no estamos en la fase en la que el inversor utilice este canal para comprar: está esperando a un proceso de liquidación, que no tendrá lugar hasta finales de este año. «Aún existe mucho producto en manos de banco sin salida con las rebajas actuales», asegura González. En su opinión, los descuentos deberían ser del 50 por ciento. En general, son productos de segunda mano, de baja calidad, en localizaciones secundarias y, en el caso de las viviendas nuevas, en ubicaciones de poco interés.
