La crisis continúa sacudiendo las economías familiares y una muestra es el importante incremento que han experimentado los procedimientos de ejecuciones hipotecarias, proceso judicial que se salda con el embargo de la vivienda o inmueble y su posterior subasta ante la imposibilidad del propietario de hacer frente a los pagos de los créditos concedidos por los bancos y cajas de ahorro.

El numero de burgaleses embargados por ejecuciones hipotecarias que tenían sobre sus viviendas o bienes creció más de un cincuenta por ciento el año pasado en relación al 2008, según los datos facilitados por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). En total, en los juzgados de Burgos se tramitaron 498 ejecuciones hipotecarias, dato provisional a la espera de cerrar el último trimestre del año pasado, frente a las 327 del año anterior y las 164 de 2007. La tendencia, según indicaron las mismas fuentes y a la vista de la evolución en estos primeros meses de 2010, es que sigan creciendo estos procesos judiciales.

Desde el inicio de la crisis, en la provincia, un total de 989 personas o empresas han visto como sus viviendas o bienes han sido embargados. En el último año, los dos primeros trimestres fueron los peores, ya que se ejecutaron 129 y 140 hipotecas respectivamente, mientras que en el tercero la cifra bajó a 113 embargos y el último a 116, según el CGPJ.

En el conjunto del país, las ejecuciones hipotecarias han desbordado todos los datos previstos para el año pasado, en el que el Consejo General del Poder Judicial registró un total de 114.000 ejecuciones hipotecarias, cuando sus propios cálculos estimaban no llegar a las 80.000. Este negro balance casi duplica las 58.688 ejecuciones hipotecarias registradas en el año 2008, y prevé un aumento de estos procedimientos judiciales a lo largo de este ejercicio.

Las demandas judiciales permiten a los bancos y cajas u otros acreedores subastar el bien. La coyuntura actual, la falta de licitadores y postores, hace que en muchos casos esas subastas judiciales queden desiertas y obliga a las propias entidades bancarias, a pesar de que no es su intención, «a solicitar la adjudicación en defensa de la deuda y para inmediatamente realizar las gestiones de venta», apuntan. Además, en muchas ocasiones, la cantidad que reclaman las entidades financieras en el proceso judicial es superior a lo que se debe, pues suele haber cuotas sin pagar y estas devengan unos intereses, más los gastos del propio proceso judicial y de notaría.

El perfil de los afectados por ejecuciones hipotecarias es el de un particular que ha perdido su trabajo o el de un empresario cuyo negocio ha tenido resultados negativos, no tiene liquidez, y no pueden abonar las deudas contraídas o los préstamos que solicitaron a las entidades para sufragar los gastos de la vivienda o poner en marcha la empresa.

El aumento de los embargos responde, en buena medida, al ambiente de crisis económica que vive el país y que propicia que los acreedores se adelanten a solicitar el embargo para asegurarse el cobro de la deuda. Pero, en la situación actual, acudir a la vía judicial no garantiza cobrar la deuda, pese a que en el ordenamiento jurídico español se responde por los impagos hipotecarios con cualquier bien del titular o de los que en su día avalaron el préstamo.

En España, al contrario que en otros países, como por ejemplo Estados Unidos, donde la vivienda hipotecada es el único aval, tras la subasta del piso o inmueble se hacen números y si todavía queda una cantidad sin cubrir por la venta del piso, se sigue debiendo al banco esa cantidad.

Desde el sector bancario señalan que mientras se siga destruyendo empleo continuarán creciendo los impagos. Según los datos del Banco de España, a finales del año pasado la ratio de mora del sector bancario se situó casi en un cinco por ciento y la previsión de los expertos para este año es que la tasa oscile entre en el siete y el nueve por ciento.

Negociar con bancos y cajas de ahorro

Desde los bancos y cajas de ahorro subrayan que su intención no es quedarse con la vivienda de ningún cliente y que, por tanto, siempre se buscan acciones encaminadas a negociar con el deudor una salida airosa. «Antes de llegar a una ejecución hipotecaria, ofrecemos un buen servicio personalizado al cliente, anticipándonos a sus problemas y ajustándonos a sus necesidades», afirman, a la vez que reiteran que «el principal objetivo es que el cliente pueda afrontar su compromiso de pago y así evitar este proceso. Siempre procuramos buscar la mejor solución para el problema concreto».

Una vez detectado el problema de impago, lo intentan los bancos y cajas de ahorro es que el cliente «supere el bache» y «recupere la capacidad de pago», proponiendo algunas medidas para facilitar el pago de la hipoteca, como por ejemplo «alargar el plazo, agrupar deudas, ajustar la cuota a la nueva situación del cliente o con determinadas carencias». A la hora de ofrecer estas medidas, según indican desde las entidades financieras, «se estudian las necesidades de cada cliente y se ofrece una solución según su situación económica y capacidad de pago. Cada situación es diferente y no todos se pueden acoger a las mismas condiciones», afirman.

Para los bancos y cajas de ahorro, la reclamación judicial es siempre la última alternativa porque perjudica a las dos partes y, por ello, cuando no hay alternativa incluso aconsejan la venta del piso para evitar las cargas del procedimiento judicial.

Informar

Desde los bancos y cajas de ahorro recomiendan a los clientes que están teniendo dificultades a la hora de hacer frente al pago de la hipoteca que «no sólo no tenga miedo a exponer su situación, sino que conviene que nos informe sobre ella cuanto antes porque la experiencia nos demuestra que normalmente los problemas no se solucionan con el paso del tiempo, sino que, por el contrario, la situación se agrava (intereses de demora y otras cargas), lo que hace más difícil buscar una solución óptima para todos», señalan.

Mientras la cifra de parados siga creciendo, según los últimos datos los burgaleses en situación de desempleo son ya 26.438, un 19,45% más que hace un año, las ejecuciones hipotecarias continuarán creciendo en la provincia.

La red vuelve a ser un reflejo de las demandas de la sociedad, en una parcela tan específica como las subastas judiciales, y demuestra la versatilidad de la red informática. Si en cualquier buscador escribimos “subastas judiciales” nos encontramos con cerca de 400.000 entradas, incluida una sección del portal de Ministerio de Justicia y otra de una web que mantienen unos abogados de Córdoba.

Y es que en el 2009 se iniciaron unas 115.000 ejecuciones hipotecarias, el granero de las subastas; mientras que en el 2008 se presentaron 58.686, y en el 2007, 25.943, según datos del Consejo General del Poder Judicial.

En casi todos estos sitios se ofrece un listado de bienes a subastar –la mayoría son inmuebles– en cualquier parte del país, además de asesorar al interesado sobre las condiciones. Un ejemplo lo encontramos en la página del Ministerio de Justicia, en la que días pasados se encontraban dos pisos en Murcia y una finca rústica en la misma provincia, subasta a la que se puede acceder con una serie de requisitos.

Esta web no está aún operativa al cien por cien, aunque dependientes de ese departamento ya funcionan algunas unidades territoriales. Algo parecido se encuentra en el portal justizia.net del Gobierno vasco, con un recorrido temporal más largo que el de la Administración central.

La subasta tradicional, esa en la que los postores –subasteros– acudían a la puerta del juzgado, está a punto de pasar a la historia, aunque la consignación sigue siendo del 30% del valor de la tasación. De hecho, el sistema cambió a consecuencia de tres artículos incluidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil relativos a formas alternativas de ejecución de bienes distintas a la subasta.

“En Madrid y Sevilla están centralizadas las subastas judiciales”, comenta José Manuel Guerra, secretario del Servicio Común de Notificaciones de Córdoba, “pero aquí aún no hemos llegado a eso”, de ahí que dar una cifra sobre el número en la provincia sea aventurado. La creencia popular apunta a que en época de crisis se hacen grandes fortunas comprando en subastas, pero la realidad es bien distinta. “No todas las subastas señaladas se celebran, y a la mayoría de estas no acuden postores”, dice Guerra. De las últimas cuatro que se convocaron hace poco en un juzgado de Primera Instancia de la capital cordobesa, solo en dos hubo interesados.

El problema estriba en que las valoraciones de fincas, sobre todo las urbanas, siguen siendo muy altas. Estos datos hacen pensar que a las entidades financieras, que en los últimos dos años se han hecho con un importante parque de viviendas procedentes de embargos y ejecuciones hipotecarias, le va a resultar difícil venderlas.

Si hay un protagonista importante a la hora de emprender la aventura de comprar un piso ese es el sector financiero, bancos y cajas de ahorro. Bancaja se presenta con su «Compromiso Vivienda Bancaja 2010», con el que se ofrece al comprador no pagar ni capital ni intereses durante los tres primeros años y tampoco comisiones. Además, Bancaja pone a disposición de los promotores su red de sucursales con el fin de que puedan acceder al mayor número posible de potenciales clientes para sus viviendas. De este modo, la entidad valenciana cumple un doble objetivo: facilitar a los clientes particulares a lo largo de este año la mejor financiación para la compra de viviendas y colaborar con los promotores en la venta de los inmuebles financiados por la entidad financiera.

Con estas dos finalidades, la caja valenciana ofrece al comprador particular de las viviendas unas atractivas y extraordinarias condiciones de financiación, al permitirle no pagar ninguna cuota del préstamo hipotecario, ni capital ni intereses, durante los tres primeros años, sin que esto signifique acumular los intereses a partir del cuarto año.

La sociedad de subastas y servicios inmobiliarios creada por Caja Madrid, Reser, sacará a puja 112 viviendas propiedad de Caja Madrid por un valor total de 15 millones de euros. Los descuentos alcanzarán hasta el 35% del valor de tasación, según ha informado la caja que preside Rodrigo Rato.

El lote objeto de subasta se compone de inmuebles ubicados en casi todo el territorio nacional: Madrid, Andalucía, Cataluña, Castilla La Mancha, Castilla y León, Murcia, Comunidad Valenciana, Baleares, Cantabria, La Rioja y Canarias. Se incluyen 57 casas en la Comunidad de Madrid, 26 de ellas en la capital, desde 103.000 euros, o un apartamento en Benidorm por 79.000 euros.

Las subastas, cuyas pujas podrán hacerse por Internet, tendrá lugar durante este mes de febrero y hasta mediados del próximo mes de marzo. Además, Caja Madrid ha lanzado un producto de financiación específico para la compra de inmuebles de su propiedad que cubren hasta el 100% del importe de la compra venta, siempre y cuando no supere el 80% del valor de tasación, con un plazo máximo de amortización de 40 años y un tipo de interés de Euríbor +0,5%, sin comisiones de apertura.

La Agencia Tributaria de Vigo ha celebrado 24 subastas de bienes embargados o hipotecados a sus deudores por un valor cercano a los tres millones de euros desde que empezó la crisis en el 2007. De estos, nueve fueron pujas por inmuebles (pisos, locales, garajes y trasteros) y otros once por muebles (coches, barcos, maquinaria, mobiliario o derechos). Algunas de estas subastas supusieron suculentos ingresos para las arcas públicas, como un barco embargado en el puerto pesquero de Vigo que fue adjudicado en 2008 por casi un millón de euros.

La otra parte de los ingresos que recaudó el fisco en Vigo por este tipo de enajenaciones son las llamadas adjudicaciones directas de las que realizó 40 desde 2007 y tiene previsto otras cuatro en las próximas semanas. Hacienda recurre a estas adjudicaciones cuando quedan dos veces desiertas las subastas. No hay precio de salida, sino que los postores envían sus ofertas económicas por sobre cerrado o Internet y gana la más elevada. Las pujas se celebran en un salón de la sede de la delegación del fisco en la calle Lalín.

Estos bienes que son anunciados en la web oficial de la Agencia Tributaria proceden de embargos e hipotecas de los deudores fiscales. Esta enajenación es el final de un procedimiento para saldar las deudas tributarias de los morosos. Si el obligado tributario no paga la liquidación, Hacienda le exige el dinero por la vía de apremio. Si el moroso no ingresa, el fisco ejecuta un embargo de sus bienes para compensar los impuestos, los intereses de demora y los recargos adeudados.

Los compradores adquieren el lote completo y deben comprobar si pesan cargas o deudas que tendrá que asumir y pagar. Por eso, una casa de dos plantas solo valía realmente 6.049 euros.

El año en que hubo más movimiento fue 2007, en vísperas de que estallase la crisis inmobiliaria. Se ve que algunos empresarios, comerciantes y particulares ya tenían problemas para pagar sus impuestos. En ese ejercicio, las subastas tuvieron un gran componente industrial.

Ingresos públicos

La mayoría de las subastas del 2007 quedaron desiertas por lo que Hacienda ofreció los mismos lotes por el procedimiento de adjudicación directa. En total, ese año la Agencia Tributaria recaudó 115.000 euros con las subastas y una cantidad indeterminada con las 32 adjudicaciones directas celebradas.

El 2008 fue más provechoso para Hacienda aunque hubo menos actividad enajenadora. Logró vender el pesquero Paxaxe por 918.000 euros, un récord, pues el fisco no ha vuelto a superar en Vigo. El otro bien subastado, una casa sita en la calle Tomás Alonso, valorada en 93.521 euros quedó desierta.

En el 2009 se notó la subida del euríbor en el ejercicio anterior, pues hubo un bum de las subastas de inmuebles. Hacienda llegó a ofertar pisos y garajes con un precio de salida total de 500.000 euros y un traspaso por 250.000 euros. El mercado del ladrillo estaba tan mal que no hubo rematantes y la licitación quedó desierta.

Bancos, cajas de ahorro e inmobiliarias ya no disimulan. Es tal el ’stock’ de vivienda acumulado que bajar precios no es suficiente: llegan las hipotecas de carencias gratuitas y de hasta 50 años de plazo.

El dato es escalofriante, si es que hay alguno que no lo sea en los últimos tiempos. El Consejo General del Poder Judicial prevé que el número de ejecuciones inmobiliarias se sitúe en torno a las 180.000 este año, frente a las casi 60.000 de 2008 y a las 114.000 del año pasado. A esto se suman las promociones inmobiliarias que a lo largo y ancho del país han quedado sin vender. Resultado: una auténtica bolsa de vivienda acumulada a la que hay que dar salida como sea, aun a costa de rebajar precio y cambiar las condiciones de un producto tan conservador como el de la hipoteca.

Esta semana se han subido al carro de las hipotecas chollo dos nuevas iniciativas: la de Bancaja, con tres años de carencia en el pago de las cuotas hipotecarias tanto de capital como de intereses, y la de Don Piso, que pone a la venta en condiciones preferentes los pisos en stock de UCI (Unión de Crédito Inmobiliario, comercializadora de Banco Santander y BNP Paribas), Banco Pastor y GMAC (la financiera de General Motors), entre otras, así como 17 promociones de obra nueva de Realia en toda España.

Y es que aunque casi todas las entidades llevan meses manteniendo portales online con ofertas inmobiliarias en condiciones más ventajosas a las del mercado, la agresividad de las nuevas propuestas bien podría tomarse como un auténtico termómetro de la situación todavía crítica del sector inmobiliario en nuestro país.
Carencia

La entidad valenciana, por ejemplo, propone un producto con tres años de carencia total, es decir, el cliente no paga ni un euro, ni de tipo de interés ni de capital, de las cuotas que le corresponden durante ese periodo, que suele coincidir con el más complicado, ya que es en el que se asumen gastos importantes como el de constitución del préstamo, pago a notario y registro, etcétera.

Normalmente esta fórmula acarrea un coste, porque los intereses se devengan y pasan a pagarse a partir del primer mes o año después de finalizado el periodo de carencia, o gracia. Con un ejemplo práctico se entiende mejor: si se piden 200.000 euros a 20 años sin periodo de carencia, con un tipo de interés al 1%, se pagan 919 euros de cuota. Con tres años de gracia, a partir del cuarto, se paga algo más de cuota, 1.066 euros. Por consiguiente, una vez abonado todo el préstamo, sin periodo de carencia se terminan pagando 20.749 euros en concepto de intereses, mientras que con ésta, se liquida con 23.564 euros.
Tipos de interés

En Bancaja, sin embargo, no se devenga el pago de intereses. Como explican desde la entidad “se congela el pago los primeros tres años y el cálculo de intereses y capital se hace sobre el periodo que resta”. Es decir, y utilizando otro ejemplo, si se financian 180.000 euros a 50 años a un tipo de interés de euribor más 0,9% aplicando los tres años de carencia totales que plantea esta entidad, sale a pagar 517 euros al mes y una cantidad total de intereses de 111.798 euros. Una cuantía algo inferior a la que resultaría de pagar por una hipoteca de la misma cuantía y al mismo plazo, pero sin periodo de carencia: 119.997 en intereses y 500 euros de cuota.

Es una hipoteca que no tiene ni comisión de apertura, ni de estudio. Aunque a cambio, el resto de condiciones, básicamente el diferencial que se aplica a partir del cuarto año y las comisiones de amortización parcial o total, quedan pendientes de la negociación con el cliente. Se aplica de base un diferencial del 1,2% que puede rebajarse hasta un 0,9% final, en función del grado de vinculación que adquiera el cliente con la entidad. Se financia el 80% del valor de tasación.

Además, el llamado Compromiso Bancaja se aplica sobre una selección de viviendas en base al acuerdo que ha firmado la entidad con la Federación de Promotores de la Comunidad Valenciana. Una estrategia seguida por otras entidades para dar salida a las promociones inmobiliarias que éstas financiaron en su día y para las que no se encuentra salida en el mercado actual.

Como comentábamos, también esta semana, la red inmobiliaria Don Piso anunció la puesta en el mercado de 8.500 viviendas embargadas procedentes de los activos de diversas entidades, UCI (Banco Santander y BNP Paribas), Banco Pastor y GMAC, la financiera de General Motors, entre otras, así como de 17 promociones de obra nueva de Realia.

En este caso, las viviendas se comercializan según las condiciones de hipoteca que cada entidad tenga y, eso sí, la mayoría de las viviendas, sobre todo las de segunda mano, dispondrá de una rebaja en su precio que podría alcanzar hasta un 35% sobre su valor de mercado.

En el caso de Caja Madrid, han comunicado esta semana la subasta de algo más de un centenar de viviendas por medio de la sociedad de subastas Reser. Esta bolsa inmobiliaria con un precio de partida por un valor total de 15 millones de euros, según comunican desde la entidad, alcanzará en el mercado descuentos de hasta el 35% del valor de tasación.

Las subastas, cuyas pujas podrán hacerse por Internet, tendrán lugar durante el mes de febrero y hasta mediados de marzo, sobre inmuebles ubicados en casi todo el territorio nacional, en concreto, Madrid, Andalucía, Cataluña, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Murcia, Comunidad Valenciana, Baleares, Cantabria, La Rioja y Canarias.

En la selección hay más de 50 viviendas en la comunidad de Madrid, 26 de ellas en la capital, desde 103.000 euros. O, por ejemplo, apartamentos en la costa desde 79.000 euros.
Producto específico

En este caso, la entidad madrileña sí ha lanzado un producto de financiación específico para la compra de inmuebles de su propiedad. Así, financia el 80% del valor de tasación, con un plazo de amortización de 40 años y un tipo de interés de euribor más 0,5%, sin comisiones de apertura.

Esta fórmula la vienen aplicando desde hace tiempo entidades con stock de vivienda al que dar salida. Banco Pastor, por ejemplo, también dispone de una hipoteca chollo para una selección no sujeta a subasta, pero sobre las que sí se puede proponer un precio inferior al propuesto por la entidad. En concreto, explican que “cada inmueble dispone de un precio orientativo, sobre el que se puede proponer un importe de compra inferior; el cliente podrá hacer una oferta personal por el importe que considere oportuno, estudiaremos su oferta, aunque ésta no implicará compromiso de compra”. La hipoteca de la entidad gallega para estas viviendas parte de un euribor más 0,49%, con una financiación del 100 por cien, sin gastos de apertura ni de tasación, y plazo de 50 años.

Esta estrategia de sacar al mercado la bolsa de sus activos inmobiliarios también la viene practicando Caja Mediterráneo desde hace tiempo. Más reciente es su hipoteca Mediterranean pensada para financiar estas viviendas que ofrece a un diferencial del 0,4%, condicionado a la vinculación con la caja, y un 0,9% el primer año. Eso sí, exigen un límite de endeudamiento del 50% de los ingresos de la unidad familiar.

Caixa Catalunya logró en 2009 buena parte de su plan para reducir sus activos inmobiliarios. Vendió 1.150 viviendas y alquiló otros 3.000 pisos. Esto supuso poner freno a la punta de 4.000 inmuebles con que llegó a contar el año pasado en propiedad. Sin embargo, la entrada de nuevos activos como garantía de impagados ha mantenido estable el nivel de existencias en esa cantidad, según señaló un portavoz de la caja.

En cualquier caso, Caixa Catalunya obtuvo unos ingresos totales de 400 millones de euros por los inmuebles, que han contado con descuentos de hasta el 30%. Las ventas de las referidas 1.150 viviendas aportaron 265 millones, a los que hay que añadir 135 millones conseguidos por la colocación en el mercado de varios edificios singulares: dos ubicados en el Paseo de Gracia y en la calle Fontanella de Barcelona; tres en Sevilla, Córdoba y Huelva; cuatro inmuebles que albergan sendas residencias geriátricas en Barcelona; y una nave industrial en el área metropolitana de la capital catalana. La caja no incluye en esta categoría las sucursales de su red vendidas a clientes de banca privada.

Paralelamente, Caixa Catalunya alquiló 3.000 viviendas (a un ritmo de 250 nuevos contratos al mes) durante el año pasado, con un precio medio de 570 euros mensuales y una rentabilidad superior al 3,5%.

Protección oficial

La gran mayoría de estas operaciones de alquiler se realizaron en Cataluña (72%), Madrid (14%), Comunidad Valenciana (4,6%) y Murcia (4,4%). La caja que dirige Adolf Todó también se adhirió a programas como el de cesión de viviendas emprendido por la Generalitat catalana.

Así, Caixa Catalunya ha aportado un total de 400 inmuebles, que la administración autonómica se encarga de alquilar a personas que cumplen las condiciones indispensables para inscribirse en el registro de solicitantes de viviendas de protección oficial.

El día a día de las subastas judiciales se nutre de plazas de garaje, naves industriales y, sobre todo, de viviendas, desde pisos en pleno centro de la ciudad hasta casas unifamiliares. Y detrás de ellas suele esconderse una única razón: el embargo. En el último año, los problemas económicos de numerosas familias han triplicado este tipo de sorteos en los juzgados vitorianos o, lo que es lo mismo, se ha pasado de convocar 40 concursos en 2008, a realizar un total de 117 durante el pasado ejercicio. Y «la situación puede ir a peor», admite Iñaki González, presidente de la Asociación Profesional de Asesores Fiscales del País Vasco (APAFPV), con cierto pesar.

La crisis dio un primer aviso a mediados de 2009. En tan sólo seis meses se habían llegado a subastar el doble de bienes que en todo el ejercicio anterior y las viviendas comenzaban a tomar protagonismo en los pujas, aunque aún quedaba espacio para quienes buscaban vehículos, aparatos electrónicos o herramientas industriales a buen precio. Estos artículos, sin embargo, pierden presencia a partir del 1 de enero. En concreto, 40 de los 74 lotes que se sacarán a subasta hasta el próximo mes de mayo son casas o pisos, lo que pone de relieve la crudeza de la crisis. El resto son pabellones, lonjas y parcelas de diferente clase, además de cuatro plazas de garaje, tres máquinas y un automóvil. «Es normal. La morosidad cada vez es mayor y la banca ha dejado de negociar con los dueños de los pisos. Ahora, no pagas una cuota y ya te mandan a la calle», explica González. Por su despacho desfilan a diario ciudadanos que han perdido su trabajo, y que se han visto obligados a hacer frente a los mismos gastos con menos ingresos y, «aunque hay cosas de las que te puedes privar, otras hay que seguir pagándolas». La cuota de la hipoteca es una de ellas.

De Zaramaga a Salburua

Los embargos recorren el mapa de la ciudad y afectan a los propietarios de casas en el Casco Viejo, Sansomendi, Zaramaga o Salburua, entre otros barrios, por las que el público podrá pujar en los próximos meses. Hay ofertas para todos los gustos. Los interesados deben ingresar en el banco que se les indique el 30% del valor del inmueble -sale a la venta con el coste que se señalaba en las escrituras de la vivienda-, lo que se denomina depósito y que permitiría recaudar más de 4,4 millones de euros sólo con las subastas fijadas hasta mayo. En 2008, se llegó a los 7,4 en el ejercicio completo. El ganador deberá después añadir la cantidad hasta completar el precio definitivo de la casa -no suele subir mucho durante el sorteo- y su propietario tendrá que abandonarla cuando así le sea comunicado. Eso sí, el dueño original tiene la opción de saldar la deuda hasta unos minutos antes del inicio de la puja y acabar con las ilusiones de los posibles compradores, generalmente, personas «acostumbradas al negocio».

Pero antes de llegar a ese extremo, el presidente de los asesores fiscales recomienda «hablar» con la entidad bancaria. «No se debe esperar al último día de plazo. Cuando ves que se acerca el problema conviene, por ejemplo, negociar una ampliación de la hipoteca para pagar una cuota menor aunque sea durante más años», aconseja. Su confianza en que estos pactos puntuales, que ya se utilizan «en algunas cajas de ahorros», salven del embargo a las familias es bastante escasa. «Igual llegamos a las 200 subastas a final de año y el 80% podrían ser de viviendas», advierte.

Las siguientes reflexiones son fruto de una conversación que hubo la semana pasada entre varios subasteros.

No quiero dar falsas expectativas respecto a la compra en subastas dado que actualmente el 80% de las subastas se están quedando desiertas porque las deudas hipotecarias son tan exorbitantes que superan con creces el actual valor real de las propias viviendas subastadas. En estos casos a los bancos acreedores no les queda más remedio que adjudicarse ellos mismos dichas subastas.

Por otro lado, y esto es lo más interesante, en las subastas restantes -aquellas en las que la deuda no es tan grande bien porque se trate de hipotecas de más de 8 años bien porque se trate de embargos- el banco se contenta con pujar hasta cubrir su deuda y nos deja a los postores margen suficiente para hacer buenas compras.

Por ahora este tipo de subastas son la minoría porque la crisis aún no ha afectado por igual a todas las capas de la sociedad, pero cada vez más se están quedando sin trabajo o están cerrando sus negocios aquellos que compraron sus viviendas hace ya años y que tienen hipotecas no tan exorbitantes como las más recientes, además de tenerlas ya muy amortizadas.

También se están disparando los procedimientos judiciales de impago, que a la larga finalizan con una anotación de embargo y luego con una subasta. Estas subastas se harán esperar porque el procedimiento judicial es mucho más lento llegando a durar la intemerata. Hay procedimientos que tienen más años que Matusalén.

Pero lo más importante de lo que está pasando ahora es que la mayoría de subasteros están demasiado cargados de ladrillos comprados en 2007 y 2008 (el peor momento), ladrillos que no pueden vender ni siquiera perdiendo dinero porque no hay clientes ni nadie que siquiera les llame al teléfono para preguntarles el precio de venta. Así de sencillo.

Respecto a esto último, la situación es muy parecida a la que se daba en 1991 y 1992, cuando yo empecé profesionalmente en este negocio. Pude meter la cabeza precisamente porque el resto de los subasteros tenían demasiadas casas a la venta y pocas ganas de comprar más, a menos que fueran muy baratas.

Este es, por tanto, un momento inmejorable para comprar en subastas. Y no durará mucho, porque en cuanto los subasteros hayan recuperado la liquidez a costa de perder algo de dinero, volverá la competencia y el ajuste de márgenes.

Otra cosa es que el 2.010 sea un buen momento para invertir en la compra de viviendas. Yo no afirmo eso, que dependerá de si las quieres para especular, para alquilarlas o para vivir en ellas, pero eso será el tema de otro post.

Publicado por Tristán