Jaime Álvarez es economista y Doctor en Finanzas por la Universidad Complutense de Madrid. Además, dirige la revista ‘Pública Subasta‘ y ha publicado el Informe Anual de Subastas 2009, a raíz del cual presenta en esta entrevista los entresijos de las subastas inmobiliarias en España.
En líneas generales, ¿cuáles son las conclusiones de su estudio?
Jaime Álvarez: Del estudio, que se puede descargar en la página web de ‘Pública Subasta’, destaca que las subastas señaladas en 2009 duplican las correspondientes a 2008, por lo que es un claro indicador de que la situación económica es cada vez más complicada para un gran número de familias en España. Además, esta situación afecta a las diferentes instituciones de nuestra economía como la Agencia Tributaria, la Seguridad Social y los bancos y cajas de ahorro, que no ven satisfechos sus créditos y, por ello, han de ejecutar los títulos de crédito que ostentan. Ello implica incurrir en mayores costes para las partes, además de los riesgos de no conseguir la satisfacción total de los créditos por insolvencia del deudor. En el caso de las entidades financieras, esta situación supone un riesgo importante dado que los activos adjudicados (la mayoría procedentes de subastas en las que no ha habido postor) pasan a formar parte del activo de la entidad con los consiguientes gastos fiscales derivados de la transmisión de propiedad, adecuación jurídica, mantenimiento, etc., además de la dotación de las oportunas provisiones para hacer frente a la devaluación del activo, según el Banco de España.
Según su informe en 2009 la tasación media de pisos y apartamentos fue de 280.000 euros. ¿Se aprecia alguna diferencia significativa respecto a otros años?
Jaime Álvarez: El valor de tasación para las subastas viene prefijado en la escritura de constitución de hipoteca o, en su defecto, vendrá determinado por la tasación de un perito judicial dentro del proceso de avalúo o tasación de los bienes que salen a pública subasta. En este sentido es necesario destacar que, efectivamente, este valor es mayor en hipotecas de más reciente constitución.
Teniendo en cuenta que en 2009 se han duplicado las subastas respecto a 2008, ¿cuál es su previsión para 2010?
Jaime Álvarez: En el primer trimestre de 2010 el número de subastas casi duplica las de 2009 por lo que creemos que podemos terminar el ejercicio con unas 80.000 subastas señaladas. Para 2011, incluso podríamos duplicar las actuales, es decir, podríamos llegar a las 140.000-160.000 subastas, dado que la información que nos llega de diversas fuentes señala en la dirección de que los procedimientos de demanda hipotecaria que se inician actualmente se están incrementando de manera alarmante respecto al año anterior. Esto quiere decir que, en 2011 celebrarán las subastas de los procedimientos que se inicien este año y éstos son muy superiores a los correspondientes a 2009.
¿A qué se debe que el porcentaje de hipotecas que terminan en subastas sea mayor para las cajas de ahorro que para los bancos?
Jaime Álvarez: Según la información estadística del INE, en el periodo de 2003 a 2008 el número medio de hipotecas concedidas por los Bancos respecto al total ascendía al 35,2%, mientras que en el caso de las Cajas este porcentaje es del 54,8%, lo que explicaría la situación actual.
La situación económica es cada vez más complicada para un gran número de familias en España
¿Cómo está afectando la tasa de paro al número de viviendas subastadas?
Jaime Álvarez: Como resulta evidente, la elevada tasa de paro de la economía española está propiciando el incremento de demandas de ejecución hipotecaria. En 2008, se alcanzaron los máximos de tipo de referencia hipotecaria (Euribor) y eso contribuyó al inicio de una tendencia alcista en el señalamiento de subastas, además de un deterioro de la economía real (empleo), que hoy en día es el principal componente de los impagos de las familias. Si bien hay varios factores que afectan a las subastas, el desempleo es el más importante, aunque se ve mitigado gracias a la prestación por desempleo y las ayudas familiares. Sin embargo, el volumen más importante de desempleados está finalizando su periodo de protección y eso precipitará los impagos y ejecuciones.
Su estudio indica que el 80-90% de las subastas quedan desiertas, ¿a qué se debe?
Jaime Álvarez: Dos son los componentes básicos de esta situación: en primer lugar, unos valores de tasación prefijados en las escrituras de hipoteca que se corresponden con los máximos de hace tres y cuatro años y, en segundo lugar, una serie de porcentajes contemplados en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) que no favorecen la adjudicación con garantías para el mejor postor. Esa normativa sí favorece al acreedor que, en el caso de que la subasta quede desierta, tiene la posibilidad de adjudicarse el inmueble por el 50% de su valor de tasación en la mayoría de los casos y, por otro lado, perjudica al deudor que se queda sin su vivienda manteniendo pendiente la parte de la deuda no satisfecha con la venta forzosa en pública subasta. En conclusión, acorde a una cuestión de responsabilidad social, la LEC debería modificarse, entre otras cuestiones, exigiendo la tasación de los bienes acorde a la situación actual y eliminando o reduciendo los porcentajes que garantizan la adjudicación ya que estos cambios benefician al deudor al generar un mayor precio de adjudicación en la subasta.
Fuente: Fotocasa
BNP Paribas Real Estate, división inmobiliaria del grupo de servicios financieros BNP Paribas, subastará por internet desde mañana hasta el 12 de mayo 30 viviendas de obra nueva en El Grau de Castellón, con precios de salida desde 89.000 euros y un descuento medio inicial del 40 por ciento, según informó BNP Paribas Real Estate en un comunicado.
Los inmuebles son viviendas de nueva construcción de entre uno y cuatro dormitorios y dúplex, ubicados todos ellos en el Edificio Juan de Austria, situado en el número 25 de la calle Gravina esquina con la calle Juan de Austria.
Al respecto, desde BNP Paribas Real Estate destacaron que las calidades empleadas para su construcción “son elevadas”, con “carpintería exterior de aluminio lacado, ventanas con doble acristalamiento y pavimentos interiores de Tau Cerámica”.
Resaltaron asimismo que se encuentran en una zona “próxima a la playa, el puerto deportivo, el paseo marítimo y las áreas de restauración y ocio”, que cuenta “con todos los servicios e infraestructuras necesarios, así como buenas comunicaciones por transporte público urbano e interurbano”.
Toda la información sobre la puja puede ser consultada en la página web www.subastas.bnpparibas.es o en el número de teléfono 902 22 55 22, mientras que las personas sin acceso a internet podrán obtener el asesoramiento y la ayuda necesaria para participar en la subasta mediante los profesionales de la consultora.
La directora de Recuperación y Reestructuración de Activos Inmobiliarios de BNP Paribas Real Estate, Marisela González, señaló que la “mayor demanda de las subastas” de activos inmobiliarios registrada en 2009 “previsiblemente se incrementará en 2010″, ya que “todavía no se han dado los descuentos que espera el potencial comprador y aún existe abundante producto en manos de entidades financieras que no encuentra salida con los descuentos actuales”.
González sostuvo que “hablar de crisis en el sector inmobiliario y de sobreoferta de producto es hablar de subastas” y apuntó que BNP Paribas Real Estate “lidera, por número de procesos y nivel de adjudicación, el mercado de subastas en España, en el que inició su actividad en 1998 primero como Gesinar y luego como Atisreal”.
Tras organizar la primera subasta por internet en España en el año 2000, ha celebrado 131 subastas en las que fueron adjudicados más de 11.400 inmuebles, por un valor superior a 500 millones de euros.
Cada vez se organizan más subastas de pisos pero sin mucho éxito. entre el 80% y 90% de las subastas se queda desierta según las estadísticas de los juzgados recogidas por pública subasta, lo que conlleva engordar los balances de los bancos y cajas de ahorro.
Jaime Álvarez, director de pública subasta, señala algunos factores que restan interés a las subastas, como que el precio, regulado por la ley de enjuiciamiento civil, al que salen los inmuebles a subasta es superior al valor del mercado actual. y esta misma ley permite al acreedor, es decir, a los bancos, hacerse con los pisos por el 50% “que es lo que hacen”, asegura el experto. el resultado es que se producen una distorsión a medio y largo plazo sobre el sector inmobiliario y mayores tensiones sobre el sistema financiero. “el inmueble que pasa a la cartera del banco es lo que se vende en las ferias inmobiliarias” recuerda álvarez.
El “informe anual de subastas 2009″ revela también que hubo un total de 39.000 subastas de todo tipo de bienes, como joyas, vehículos o inmuebles (apartamentos o pisos, solares, fincas o plazas de garaje) y casi 14.000 se referían a viviendas. la tasación media de estos pisos y apartamentos fue de 280.000 euros, una cifra “distorsionada” por unas pocas viviendas con tasaciones muy elevadas. por ejemplo, hubo una vivienda subastada en valencia por 63 millones de euros. más de 11.300 viviendas de las casi 14.000 tenían un precio de salida inferior a los 280.000 euros.
No obstante, el informe avisa de que el año pasado salieron a subasta viviendas con precios bajos con lo que “es probable que en los próximos años aparezcan en el mercado de subastas viviendas de mayor valor”, apunta.
Y hubo más subastas en aquellas provincias con más desempleados, como alicante, ávila, badajoz, córdoba, jaén, murcia, málaga, sevilla o alicante. “ se trata de un conjunto de provicionas en las que las elevadas tasas de paro podría hacer aumentar aún más en los próximos meses y años el número de viviendas hipotecadas que terminan en subasta” señala la firma.
Las cajas de ahorro van más a las subastas que los bancos
El porcentaje de hipotecas que termina en subasta es algo superior para las cajas de ahorro que para los bancos, es decir, que las cajas tienen un 23% de hipotecas fallidas más que los bancos, “lo que hace prever que estas entidades van a tener más problemas este año que los bancos” adelanta álvarez.
Por último, el informe señala que el porcentaje de subastas sobre el total de hipotecas en 2009 en españa, es del 3,92%, un dato cercano a la tasa de morosidad de bancos y cajas en 2009 (5,07% según el banco de españa). “las subastas son un indicador retrasado de la morosidad bancaria, pues refleja con posterioridad el final de un proceso judicial que se inicia cuando hay una hipoteca fallida, con lo que es previsible que aumente el número de subastas este año hasta acercarse al 5,07% de las hipotecas”, sentencia.
Por: P. Martinez Almeida
Metrovacesa lanza una subasta de pisos a través de internet con la peculiaridad de que su precio de salida va disminuyendo con las diferentes pujas hasta un límite mínimo fijado con antelación.
La iniciativa, que se enmarca dentro de la campaña Adiós Pisos lanzada por la compañía el pasado mes de diciembre, se denomina Price Down y se desarrolla en la página web www.adiospisos.com.
Según explica Metrovacesa, el método de la subasta es doble: el precio en descenso puede ser detenido en cualquier momento por un interesado en la vivienda o bien se puede enviar una oferta por el inmueble y esperar a que el precio coincida con la puja.
En el momento en el que un comprador activa la parada del contador del precio o se llega a la cifra enviada por la compañía a través de una oferta cerrada, los interesados dispondrán de un plazo de 24 horas para formalizar la reserva antes de que el contador se vuelva a poner de nuevo en marcha al mismo precio al que se había detenido.
“Con esta nueva iniciativa queremos dinamizar y aproximar nuestra oferta de viviendas a todo el público, y que sean los propios interesados los que puedan decidir cuanto están dispuestos a pagar por un producto de calidad como son los pisos de Metrovacesa”, afirma Ignacio Ramírez, director comercial de la compañía.
El primer inmueble que se sacará a subasta se trata de una vivienda pareada, situada en la promoción San Antón, en Málaga. La vivienda consta de cuatro plantas, garaje para dos coches y ascensor en la propia casa. La promoción San Antón tiene dos piscinas, pista de pádel y zonas ajardinadas.
El precio de salida es de 798.000 y la oferta mínima por la que se podrá pujar es de 520.000 euros.
Dentro de la campaña Adiós Pisos, Metrovacesa se ha puesto como objetivo dar salida a su stock de viviendas con descuentos que oscilan entre el 25% y el 52%.
En las subastas judiciales las cargas preferentes sobre un inmueble, como son las hipotecas, deben incluirse en el precio del inmueble, según confirma una sentencia del Tribunal Superior de Justicia del Castilla y León, de 7 de diciembre de 2009.
La ponente, la magistrada Martínez Olalla, explica en sus razonamientos que no procede efectuar por la Administración comprobación de valores en los supuestos en los que el inmueble ha sido transmitido en subasta judicial, pues la intervención judicial ha de considerarse garantía suficiente de la realidad del valor del bien así transmitido. Al no ser posible realizar la comprobación de valores, la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales coincidirá con el precio de adjudicación.
Sin embargo, considera que esa doctrina jurisprudencial no supone excluir la aplicación sistemática de otras reglas legales y reglamentarias para determinar el valor de la base imponible como la relativa a los supuestos en que subsistan cargas preferentes que disminuyan el precio del bien, pues dichas reglas con su fundamento legal y reglamentario no hacen diferencias entre el medio por el que se produce la transmisión, y por supuesto tampoco excluyen la posibilidad de que la misma tenga lugar mediante subasta judicial.
Por tanto, si en estos casos se hace innecesaria la comprobación de valores administrativa porque la intervención de la autoridad judicial da fe al verdadero valor del bien de tal manera que la libre concurrencia de la oferta y aceptación y determinación del citado valor no puede cuestionarse, sin embargo ello no excluye la incidencia posible en dicho valor de ciertos factores, como son la subsistencia de cargas preferentes, en los cuales es preciso aplicar las reglas de determinación de la base imponible.
La Ley y el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, regulan que únicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, pero no las deudas, aunque estén garantizadas con hipoteca.
Fijación del precio
Además, las cargas, merezcan o no la calificación de deducibles, se presumirá que han sido rebajadas por los interesados al fijar el precio y, en consecuencia, se aumentará a éste, para determinar el valor declarado, el importe de las cargas que no tienen la consideración de deducibles, salvo que los contratantes estipulen expresamente la deducción de estas cargas del precio fijado, o el adquirente se reserve parte de éste para satisfacerlas.
Así lo han señalado las sentencias de los Tribunales Superiores de Justicia de Baleares de 30 de junio de 2001, de Murcia de 26 de junio de 2002, de Madrid de 1 de abril de 2005, de Castilla-La Mancha de 21 de noviembre de 2005, entre otras, y esta misma Sala en sentencias de 18 de marzo de 2005 y 24 de octubre de 2006.
Según la Ley de Enjuiciamiento Civil, las cargas y gravámenes anteriores y los preferentes, continuar subsistentes, por lo que los acepta el rematante y queda subrogado en la responsabilidad de los mismos, sin destinarse a su extinción el precio del remate.
