Si hemos comprado la vivienda en subasta pública, Hacienda puede dar por bueno y probado el valor de adquisición, pero si hemos comprado con rebaja o en subasta privada, en la mayoría de los casos no aceptará el valor declarado del inmueble e impondrá el suyo. En ese caso, no hay más solución que presentar alegaciones y reclamar según el procedimiento.
Valoración de inmuebles:
- En compras, donaciones o herencias de inmuebles, pida a la Hacienda autonómica la valoración fiscal de esos inmuebles.
- Si va a pedir un préstamo para pagar el inmueble, tenga cuidado con la tasación hipotecaria: si ésta supera el valor declarado en escritura, Hacienda puede apoyarse en ella para realizar una comprobación.
- Deje constancia en la escritura de las circunstancias que hacen que el inmueble no tenga un precio alto: mal estado de conservación, otro uso anterior, antigüedad…
- En caso de comprobación, lea detenidamente la propuesta de valoración y liquidación para comprobar si está motivada y fundada.
- Verifique que las características del inmueble tenidas en cuenta en la comprobación son correctas (superficie, uso, ubicación, estado…).
- Si Hacienda le hace una comprobación de valor con la que no está de acuerdo y la va a impugnar, resérvese el derecho a la tasación pericial contradictoria en el recurso de reposición y (o) en la reclamación económico-administrativa.
El edificio de Gran Vía conocido como la Perra Gorda acogerá tres pujas públicas de bienes embargados por la que la Seguridad Social pretende satisfacer las deudas contraídas por sus propietarios. En concreto, la Dirección Provincial de Granada podría recuperar algo más de 2,6 millones de euros por la venta al mejor postor de 23 bienes inmuebles -que incluyen tres fincas rústicas, 14 viviendas, dos naves industriales, tres locales y un solar urbano- y cinco vehículos.
Los lotes que saldrán a subasta son muy variados. Los bienes incluidos en la puja van desde una vivienda unifamiliar en Balanegra (en el término municipal de Berja, Almería) valorada en 285.794 euros, hasta un local destinado a cochera y almacén de Benalúa de Guadix tasado en 9.694 euros, pasando por pisos o chalés en Moclín, Pinos Puente, Cenes de la Vega, Valderrubio, Las Gabias o Darro y por un par de casas cueva de Guadix y Benalúa.
Durante la primera subasta, que tendrá lugar el próximo día 25 de Mayo, la Seguridad Social sacará a puja publica cuatro bienes embargados por las deudas de sus propietarios y valorados en 225.744 euros. La segunda se celebrará dos días más tarde y los participantes podrán pujar por siete propiedades tasadas en 932.043,8 euros. Y, por último, la planificación de subastas de la Dirección Provincial de la Seguridad Social de Granada tiene programada una puja el 21 de junio en la que saldrán a la venta 17 propiedades por un importe total -e inicial- de 1,5 millones de euros.
Según la Dirección Provincial de la Tesorería General, las subastas son la “última fase del procedimiento administrativo de apremio” por la que la Administración trata de poner en el mercado los “bienes previamente embargados a los deudores“. En un primer momento, el dinero que se obtiene en la subasta está destinado a cubrir la deuda, pero si finalmente se recaudara más de lo que la persona debe a la Seguridad Social se les entrega a los deudores. Además, la Tesorería General da la posibilidad hasta última hora de paralizar el procedimiento de subasta pública mediante el pago de la deuda, por lo que muchos de los lotes se retiran antes de producirse la puja.
¿Dónde van todas esos pisos? Tras el embargo y desahucio, estos pisos se someten a una subasta judicial pública.
¿Y qué está ocurriendo con estas subastas? Están siendo un completo fracaso. Según las estadísticas de los juzgados, entre el 80 y el 90 por ciento de ellas se quedan desiertas. ¿Por qué?
A juicio de Jaime Álvarez, director de Pública Subasta, por dos razones. En primer lugar, porque en estas operaciones se toma como referencia el valor de tasación del piso. Y como la mayor parte de los bienes embargados fueron adquiridos hace dos o tres años, justo en el momento del pico del ciclo, las valoraciones siguen siendo muy elevadas. «En el mercado se pueden encontrar ofertas mucho más interesantes», comenta Álvarez. Aunque el precio de referencia que se emplea es el valor de tasación de la escritura, quien puja puede ofrecer la cantidad que estime oportuna. Aunque, para poder acudir a una subasta, se ha de depositar un 30 por ciento de ese precio de referencia.
En el caso en que el interesado en el inmueble ofrezca en la puja menos de un 70 por ciento del valor de tasación, tanto el deudor como el acreedor tienen prioridad y podrían quedarse con el piso por ese mismo precio. Por tanto, para los particulares, las subastas públicas en este momento son incómodas, además de poco interesantes. Y eso que en 2009 se subastaron las viviendas más baratas: su precio medio era de 280.000 euros, distorsionado al alza por algunos inmuebles muy caros, como uno que se subastó en Valencia por más de tres millones de euros.
Pero según apunta Álvarez, lo más probable es que siga aumentando el número de bienes subastados. Para 2011, prevé que ronden los 150.000, de los que el 75 por ciento sean activos inmobiliarios. De hecho, según sus cálculos, en el primer trimestre del año, se habrían duplicado con respecto al mismo periodo del año pasado.
Y si no son interesantes para los particulares, sí lo son para los acreedores, es decir, para los bancos y cajas de ahorro, dado que, de quedarse desierto el proceso de subasta pública, pueden hacerse con la vivienda por un 50 por ciento de su valor de tasación. A continuación, los bancos y cajas de ahorro venden esas viviendas con descuentos de entre un 20 y un 40 por ciento. Así, por ejemplo, en el portal de internet de Servihábitat, la sociedad inmobiliaria de La Caixa, hay un apartado dedicado a los inmuebles procedentes de subastas judiciales.
Los bancos y cajas de ahorro no venden
Los bancos y cajas de ahorro también utilizan el procedimiento de las subastas para dar salida a los inmuebles que tienen en cartera. Dado que son operaciones privadas, los requisitos antes comentados en relación con las subastas públicas ya no se aplican. ¿Y están funcionando mejor? Según comenta Jiménez, en los años 2008 y 2009 no ha habido demasiadas operaciones de compraventa utilizando este mecanismo de comercialización. «En general, el mercado ha estado bastante seco», apunta. Y el motivo principal es que los precios continúan siendo elevados. En cambio, sí ha observado un aumento del interés de los particulares en las subastas privadas en los primeros meses del año 2010.
Desde BNP Paribas Real Estate, líder en España de este tipo de operaciones, Marisela González, directora de recuperación de activos inmobiliarios, señala que durante 2010 se van a activar aún más las subastas como canal de venta y con mejores resultados. Aunque, por el momento, a su juicio, aún no estamos en la fase en la que el inversor utilice este canal para comprar: está esperando a un proceso de liquidación, que no tendrá lugar hasta finales de este año. «Aún existe mucho producto en manos de banco sin salida con las rebajas actuales», asegura González. En su opinión, los descuentos deberían ser del 50 por ciento. En general, son productos de segunda mano, de baja calidad, en localizaciones secundarias y, en el caso de las viviendas nuevas, en ubicaciones de poco interés.
Jaime Álvarez es economista y Doctor en Finanzas por la Universidad Complutense de Madrid. Además, dirige la revista ‘Pública Subasta‘ y ha publicado el Informe Anual de Subastas 2009, a raíz del cual presenta en esta entrevista los entresijos de las subastas inmobiliarias en España.
En líneas generales, ¿cuáles son las conclusiones de su estudio?
Jaime Álvarez: Del estudio, que se puede descargar en la página web de ‘Pública Subasta’, destaca que las subastas señaladas en 2009 duplican las correspondientes a 2008, por lo que es un claro indicador de que la situación económica es cada vez más complicada para un gran número de familias en España. Además, esta situación afecta a las diferentes instituciones de nuestra economía como la Agencia Tributaria, la Seguridad Social y los bancos y cajas de ahorro, que no ven satisfechos sus créditos y, por ello, han de ejecutar los títulos de crédito que ostentan. Ello implica incurrir en mayores costes para las partes, además de los riesgos de no conseguir la satisfacción total de los créditos por insolvencia del deudor. En el caso de las entidades financieras, esta situación supone un riesgo importante dado que los activos adjudicados (la mayoría procedentes de subastas en las que no ha habido postor) pasan a formar parte del activo de la entidad con los consiguientes gastos fiscales derivados de la transmisión de propiedad, adecuación jurídica, mantenimiento, etc., además de la dotación de las oportunas provisiones para hacer frente a la devaluación del activo, según el Banco de España.
Según su informe en 2009 la tasación media de pisos y apartamentos fue de 280.000 euros. ¿Se aprecia alguna diferencia significativa respecto a otros años?
Jaime Álvarez: El valor de tasación para las subastas viene prefijado en la escritura de constitución de hipoteca o, en su defecto, vendrá determinado por la tasación de un perito judicial dentro del proceso de avalúo o tasación de los bienes que salen a pública subasta. En este sentido es necesario destacar que, efectivamente, este valor es mayor en hipotecas de más reciente constitución.
Teniendo en cuenta que en 2009 se han duplicado las subastas respecto a 2008, ¿cuál es su previsión para 2010?
Jaime Álvarez: En el primer trimestre de 2010 el número de subastas casi duplica las de 2009 por lo que creemos que podemos terminar el ejercicio con unas 80.000 subastas señaladas. Para 2011, incluso podríamos duplicar las actuales, es decir, podríamos llegar a las 140.000-160.000 subastas, dado que la información que nos llega de diversas fuentes señala en la dirección de que los procedimientos de demanda hipotecaria que se inician actualmente se están incrementando de manera alarmante respecto al año anterior. Esto quiere decir que, en 2011 celebrarán las subastas de los procedimientos que se inicien este año y éstos son muy superiores a los correspondientes a 2009.
¿A qué se debe que el porcentaje de hipotecas que terminan en subastas sea mayor para las cajas de ahorro que para los bancos?
Jaime Álvarez: Según la información estadística del INE, en el periodo de 2003 a 2008 el número medio de hipotecas concedidas por los Bancos respecto al total ascendía al 35,2%, mientras que en el caso de las Cajas este porcentaje es del 54,8%, lo que explicaría la situación actual.
La situación económica es cada vez más complicada para un gran número de familias en España
¿Cómo está afectando la tasa de paro al número de viviendas subastadas?
Jaime Álvarez: Como resulta evidente, la elevada tasa de paro de la economía española está propiciando el incremento de demandas de ejecución hipotecaria. En 2008, se alcanzaron los máximos de tipo de referencia hipotecaria (Euribor) y eso contribuyó al inicio de una tendencia alcista en el señalamiento de subastas, además de un deterioro de la economía real (empleo), que hoy en día es el principal componente de los impagos de las familias. Si bien hay varios factores que afectan a las subastas, el desempleo es el más importante, aunque se ve mitigado gracias a la prestación por desempleo y las ayudas familiares. Sin embargo, el volumen más importante de desempleados está finalizando su periodo de protección y eso precipitará los impagos y ejecuciones.
Su estudio indica que el 80-90% de las subastas quedan desiertas, ¿a qué se debe?
Jaime Álvarez: Dos son los componentes básicos de esta situación: en primer lugar, unos valores de tasación prefijados en las escrituras de hipoteca que se corresponden con los máximos de hace tres y cuatro años y, en segundo lugar, una serie de porcentajes contemplados en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) que no favorecen la adjudicación con garantías para el mejor postor. Esa normativa sí favorece al acreedor que, en el caso de que la subasta quede desierta, tiene la posibilidad de adjudicarse el inmueble por el 50% de su valor de tasación en la mayoría de los casos y, por otro lado, perjudica al deudor que se queda sin su vivienda manteniendo pendiente la parte de la deuda no satisfecha con la venta forzosa en pública subasta. En conclusión, acorde a una cuestión de responsabilidad social, la LEC debería modificarse, entre otras cuestiones, exigiendo la tasación de los bienes acorde a la situación actual y eliminando o reduciendo los porcentajes que garantizan la adjudicación ya que estos cambios benefician al deudor al generar un mayor precio de adjudicación en la subasta.
Fuente: Fotocasa
BNP Paribas Real Estate, división inmobiliaria del grupo de servicios financieros BNP Paribas, subastará por internet desde mañana hasta el 12 de mayo 30 viviendas de obra nueva en El Grau de Castellón, con precios de salida desde 89.000 euros y un descuento medio inicial del 40 por ciento, según informó BNP Paribas Real Estate en un comunicado.
Los inmuebles son viviendas de nueva construcción de entre uno y cuatro dormitorios y dúplex, ubicados todos ellos en el Edificio Juan de Austria, situado en el número 25 de la calle Gravina esquina con la calle Juan de Austria.
Al respecto, desde BNP Paribas Real Estate destacaron que las calidades empleadas para su construcción “son elevadas”, con “carpintería exterior de aluminio lacado, ventanas con doble acristalamiento y pavimentos interiores de Tau Cerámica”.
Resaltaron asimismo que se encuentran en una zona “próxima a la playa, el puerto deportivo, el paseo marítimo y las áreas de restauración y ocio”, que cuenta “con todos los servicios e infraestructuras necesarios, así como buenas comunicaciones por transporte público urbano e interurbano”.
Toda la información sobre la puja puede ser consultada en la página web www.subastas.bnpparibas.es o en el número de teléfono 902 22 55 22, mientras que las personas sin acceso a internet podrán obtener el asesoramiento y la ayuda necesaria para participar en la subasta mediante los profesionales de la consultora.
La directora de Recuperación y Reestructuración de Activos Inmobiliarios de BNP Paribas Real Estate, Marisela González, señaló que la “mayor demanda de las subastas” de activos inmobiliarios registrada en 2009 “previsiblemente se incrementará en 2010″, ya que “todavía no se han dado los descuentos que espera el potencial comprador y aún existe abundante producto en manos de entidades financieras que no encuentra salida con los descuentos actuales”.
González sostuvo que “hablar de crisis en el sector inmobiliario y de sobreoferta de producto es hablar de subastas” y apuntó que BNP Paribas Real Estate “lidera, por número de procesos y nivel de adjudicación, el mercado de subastas en España, en el que inició su actividad en 1998 primero como Gesinar y luego como Atisreal”.
Tras organizar la primera subasta por internet en España en el año 2000, ha celebrado 131 subastas en las que fueron adjudicados más de 11.400 inmuebles, por un valor superior a 500 millones de euros.
