Cada vez se organizan más subastas de pisos pero sin mucho éxito. entre el 80% y 90% de las subastas se queda desierta según las estadísticas de los juzgados recogidas por pública subasta, lo que conlleva engordar los balances de los bancos y cajas de ahorro.
Jaime Álvarez, director de pública subasta, señala algunos factores que restan interés a las subastas, como que el precio, regulado por la ley de enjuiciamiento civil, al que salen los inmuebles a subasta es superior al valor del mercado actual. y esta misma ley permite al acreedor, es decir, a los bancos, hacerse con los pisos por el 50% “que es lo que hacen”, asegura el experto. el resultado es que se producen una distorsión a medio y largo plazo sobre el sector inmobiliario y mayores tensiones sobre el sistema financiero. “el inmueble que pasa a la cartera del banco es lo que se vende en las ferias inmobiliarias” recuerda álvarez.
El “informe anual de subastas 2009″ revela también que hubo un total de 39.000 subastas de todo tipo de bienes, como joyas, vehículos o inmuebles (apartamentos o pisos, solares, fincas o plazas de garaje) y casi 14.000 se referían a viviendas. la tasación media de estos pisos y apartamentos fue de 280.000 euros, una cifra “distorsionada” por unas pocas viviendas con tasaciones muy elevadas. por ejemplo, hubo una vivienda subastada en valencia por 63 millones de euros. más de 11.300 viviendas de las casi 14.000 tenían un precio de salida inferior a los 280.000 euros.
No obstante, el informe avisa de que el año pasado salieron a subasta viviendas con precios bajos con lo que “es probable que en los próximos años aparezcan en el mercado de subastas viviendas de mayor valor”, apunta.
Y hubo más subastas en aquellas provincias con más desempleados, como alicante, ávila, badajoz, córdoba, jaén, murcia, málaga, sevilla o alicante. “ se trata de un conjunto de provicionas en las que las elevadas tasas de paro podría hacer aumentar aún más en los próximos meses y años el número de viviendas hipotecadas que terminan en subasta” señala la firma.
Las cajas de ahorro van más a las subastas que los bancos
El porcentaje de hipotecas que termina en subasta es algo superior para las cajas de ahorro que para los bancos, es decir, que las cajas tienen un 23% de hipotecas fallidas más que los bancos, “lo que hace prever que estas entidades van a tener más problemas este año que los bancos” adelanta álvarez.
Por último, el informe señala que el porcentaje de subastas sobre el total de hipotecas en 2009 en españa, es del 3,92%, un dato cercano a la tasa de morosidad de bancos y cajas en 2009 (5,07% según el banco de españa). “las subastas son un indicador retrasado de la morosidad bancaria, pues refleja con posterioridad el final de un proceso judicial que se inicia cuando hay una hipoteca fallida, con lo que es previsible que aumente el número de subastas este año hasta acercarse al 5,07% de las hipotecas”, sentencia.
Por: P. Martinez Almeida
Metrovacesa lanza una subasta de pisos a través de internet con la peculiaridad de que su precio de salida va disminuyendo con las diferentes pujas hasta un límite mínimo fijado con antelación.
La iniciativa, que se enmarca dentro de la campaña Adiós Pisos lanzada por la compañía el pasado mes de diciembre, se denomina Price Down y se desarrolla en la página web www.adiospisos.com.
Según explica Metrovacesa, el método de la subasta es doble: el precio en descenso puede ser detenido en cualquier momento por un interesado en la vivienda o bien se puede enviar una oferta por el inmueble y esperar a que el precio coincida con la puja.
En el momento en el que un comprador activa la parada del contador del precio o se llega a la cifra enviada por la compañía a través de una oferta cerrada, los interesados dispondrán de un plazo de 24 horas para formalizar la reserva antes de que el contador se vuelva a poner de nuevo en marcha al mismo precio al que se había detenido.
“Con esta nueva iniciativa queremos dinamizar y aproximar nuestra oferta de viviendas a todo el público, y que sean los propios interesados los que puedan decidir cuanto están dispuestos a pagar por un producto de calidad como son los pisos de Metrovacesa”, afirma Ignacio Ramírez, director comercial de la compañía.
El primer inmueble que se sacará a subasta se trata de una vivienda pareada, situada en la promoción San Antón, en Málaga. La vivienda consta de cuatro plantas, garaje para dos coches y ascensor en la propia casa. La promoción San Antón tiene dos piscinas, pista de pádel y zonas ajardinadas.
El precio de salida es de 798.000 y la oferta mínima por la que se podrá pujar es de 520.000 euros.
Dentro de la campaña Adiós Pisos, Metrovacesa se ha puesto como objetivo dar salida a su stock de viviendas con descuentos que oscilan entre el 25% y el 52%.
En las subastas judiciales las cargas preferentes sobre un inmueble, como son las hipotecas, deben incluirse en el precio del inmueble, según confirma una sentencia del Tribunal Superior de Justicia del Castilla y León, de 7 de diciembre de 2009.
La ponente, la magistrada Martínez Olalla, explica en sus razonamientos que no procede efectuar por la Administración comprobación de valores en los supuestos en los que el inmueble ha sido transmitido en subasta judicial, pues la intervención judicial ha de considerarse garantía suficiente de la realidad del valor del bien así transmitido. Al no ser posible realizar la comprobación de valores, la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales coincidirá con el precio de adjudicación.
Sin embargo, considera que esa doctrina jurisprudencial no supone excluir la aplicación sistemática de otras reglas legales y reglamentarias para determinar el valor de la base imponible como la relativa a los supuestos en que subsistan cargas preferentes que disminuyan el precio del bien, pues dichas reglas con su fundamento legal y reglamentario no hacen diferencias entre el medio por el que se produce la transmisión, y por supuesto tampoco excluyen la posibilidad de que la misma tenga lugar mediante subasta judicial.
Por tanto, si en estos casos se hace innecesaria la comprobación de valores administrativa porque la intervención de la autoridad judicial da fe al verdadero valor del bien de tal manera que la libre concurrencia de la oferta y aceptación y determinación del citado valor no puede cuestionarse, sin embargo ello no excluye la incidencia posible en dicho valor de ciertos factores, como son la subsistencia de cargas preferentes, en los cuales es preciso aplicar las reglas de determinación de la base imponible.
La Ley y el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, regulan que únicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, pero no las deudas, aunque estén garantizadas con hipoteca.
Fijación del precio
Además, las cargas, merezcan o no la calificación de deducibles, se presumirá que han sido rebajadas por los interesados al fijar el precio y, en consecuencia, se aumentará a éste, para determinar el valor declarado, el importe de las cargas que no tienen la consideración de deducibles, salvo que los contratantes estipulen expresamente la deducción de estas cargas del precio fijado, o el adquirente se reserve parte de éste para satisfacerlas.
Así lo han señalado las sentencias de los Tribunales Superiores de Justicia de Baleares de 30 de junio de 2001, de Murcia de 26 de junio de 2002, de Madrid de 1 de abril de 2005, de Castilla-La Mancha de 21 de noviembre de 2005, entre otras, y esta misma Sala en sentencias de 18 de marzo de 2005 y 24 de octubre de 2006.
Según la Ley de Enjuiciamiento Civil, las cargas y gravámenes anteriores y los preferentes, continuar subsistentes, por lo que los acepta el rematante y queda subrogado en la responsabilidad de los mismos, sin destinarse a su extinción el precio del remate.
Las subastas son el último recurso de los bancos para recuperar el dinero prestado a aquellas personas que en las diferentes fases del procedimiento judicial no consiguen una refinanciación de la deuda o no se pueden hacer cargo de la deuda.
Las licitaciones tanto de pisos como de naves y de fincas aumentaron considerablemente y eso se puede comprobar en los tablones de anuncios de los juzgados y de los organismos oficiales. Estas pujas son el caldo de cultivo para los subasteros y no sólo para los locales habituales de estos actos, sino también para los llegados de otras provincias. En los últimos meses en las subastas están notando la presencia de licitadores de otras provincias que acuden en busca de oportunidades.
Los bancos, reacios siempre a quedarse con propiedades inmobiliarias, están optando a formar sus propias bolsas de viviendas y locales antes de entregar el bien a un precio que no consideran ajustado.
Prácticamente todos los bancos y cajas de ahorro disponen de sus propias inmobiliarias para gestionar las viviendas procedentes de embargos.
La acumulación de suelo y viviendas a manos de bancos y cajas de ahorro procedentes de ejecuciones y quiebras concursales, acentúa la concentración de la propiedad.
Con tanto ladrillo en sus balances, la gestión de los activos inmobiliarios se convierte en una prioridad. La restructuración del sistema bancario responde a esta nueva dimensión del negocio. La banca, convertida en la mayor inmobiliaria del país, ejercerá la presión necesaria para que las políticas que se adopten en materia de vivienda no contravengan sus intereses.
Por otro lado, la parálisis del sector inmobiliario amenaza seriamente la viabilidad de bancos y cajas de ahorro. Se calcula que hay entre 0,8 y 1,2 millones de pisos en stock que no se pueden vender. Las inmobiliarias deben a los bancos 325.000 millones de euros y el saldo vivo hipotecario de las familias asciende a 675.288 millones.
Un reciente estudio de Pricewaterhouse señala que las refinanciaciones hipotecarias a particulares y empresas que se firmaron cuando estalló la crisis sólo han servido para comprar tiempo. Se avecina otra oleada de quiebras inmobiliarias que podría acabar arrastrando a bancos y cajas de ahorro. Si esto ocurriera, los salvatajes bancarios dispararían la deuda pública.
Nos encontramos, así, ante un juego de suma cero, donde las ganancias de unos se obtienen en perjuicio de los otros. Cada vez resulta más difícil conjugar los intereses de bancos y cajas de ahorro con las necesidades de la mayor parte de la población. Ante esta disyuntiva no se sabe hacia dónde basculará la administración.
