En las subastas judiciales las cargas preferentes sobre un inmueble, como son las hipotecas, deben incluirse en el precio del inmueble, según confirma una sentencia del Tribunal Superior de Justicia del Castilla y León, de 7 de diciembre de 2009.
La ponente, la magistrada Martínez Olalla, explica en sus razonamientos que no procede efectuar por la Administración comprobación de valores en los supuestos en los que el inmueble ha sido transmitido en subasta judicial, pues la intervención judicial ha de considerarse garantía suficiente de la realidad del valor del bien así transmitido. Al no ser posible realizar la comprobación de valores, la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales coincidirá con el precio de adjudicación.
Sin embargo, considera que esa doctrina jurisprudencial no supone excluir la aplicación sistemática de otras reglas legales y reglamentarias para determinar el valor de la base imponible como la relativa a los supuestos en que subsistan cargas preferentes que disminuyan el precio del bien, pues dichas reglas con su fundamento legal y reglamentario no hacen diferencias entre el medio por el que se produce la transmisión, y por supuesto tampoco excluyen la posibilidad de que la misma tenga lugar mediante subasta judicial.
Por tanto, si en estos casos se hace innecesaria la comprobación de valores administrativa porque la intervención de la autoridad judicial da fe al verdadero valor del bien de tal manera que la libre concurrencia de la oferta y aceptación y determinación del citado valor no puede cuestionarse, sin embargo ello no excluye la incidencia posible en dicho valor de ciertos factores, como son la subsistencia de cargas preferentes, en los cuales es preciso aplicar las reglas de determinación de la base imponible.
La Ley y el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, regulan que únicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, pero no las deudas, aunque estén garantizadas con hipoteca.
Fijación del precio
Además, las cargas, merezcan o no la calificación de deducibles, se presumirá que han sido rebajadas por los interesados al fijar el precio y, en consecuencia, se aumentará a éste, para determinar el valor declarado, el importe de las cargas que no tienen la consideración de deducibles, salvo que los contratantes estipulen expresamente la deducción de estas cargas del precio fijado, o el adquirente se reserve parte de éste para satisfacerlas.
Así lo han señalado las sentencias de los Tribunales Superiores de Justicia de Baleares de 30 de junio de 2001, de Murcia de 26 de junio de 2002, de Madrid de 1 de abril de 2005, de Castilla-La Mancha de 21 de noviembre de 2005, entre otras, y esta misma Sala en sentencias de 18 de marzo de 2005 y 24 de octubre de 2006.
Según la Ley de Enjuiciamiento Civil, las cargas y gravámenes anteriores y los preferentes, continuar subsistentes, por lo que los acepta el rematante y queda subrogado en la responsabilidad de los mismos, sin destinarse a su extinción el precio del remate.
Las subastas son el último recurso de los bancos para recuperar el dinero prestado a aquellas personas que en las diferentes fases del procedimiento judicial no consiguen una refinanciación de la deuda o no se pueden hacer cargo de la deuda.
Las licitaciones tanto de pisos como de naves y de fincas aumentaron considerablemente y eso se puede comprobar en los tablones de anuncios de los juzgados y de los organismos oficiales. Estas pujas son el caldo de cultivo para los subasteros y no sólo para los locales habituales de estos actos, sino también para los llegados de otras provincias. En los últimos meses en las subastas están notando la presencia de licitadores de otras provincias que acuden en busca de oportunidades.
Los bancos, reacios siempre a quedarse con propiedades inmobiliarias, están optando a formar sus propias bolsas de viviendas y locales antes de entregar el bien a un precio que no consideran ajustado.
Prácticamente todos los bancos y cajas de ahorro disponen de sus propias inmobiliarias para gestionar las viviendas procedentes de embargos.
La acumulación de suelo y viviendas a manos de bancos y cajas de ahorro procedentes de ejecuciones y quiebras concursales, acentúa la concentración de la propiedad.
Con tanto ladrillo en sus balances, la gestión de los activos inmobiliarios se convierte en una prioridad. La restructuración del sistema bancario responde a esta nueva dimensión del negocio. La banca, convertida en la mayor inmobiliaria del país, ejercerá la presión necesaria para que las políticas que se adopten en materia de vivienda no contravengan sus intereses.
Por otro lado, la parálisis del sector inmobiliario amenaza seriamente la viabilidad de bancos y cajas de ahorro. Se calcula que hay entre 0,8 y 1,2 millones de pisos en stock que no se pueden vender. Las inmobiliarias deben a los bancos 325.000 millones de euros y el saldo vivo hipotecario de las familias asciende a 675.288 millones.
Un reciente estudio de Pricewaterhouse señala que las refinanciaciones hipotecarias a particulares y empresas que se firmaron cuando estalló la crisis sólo han servido para comprar tiempo. Se avecina otra oleada de quiebras inmobiliarias que podría acabar arrastrando a bancos y cajas de ahorro. Si esto ocurriera, los salvatajes bancarios dispararían la deuda pública.
Nos encontramos, así, ante un juego de suma cero, donde las ganancias de unos se obtienen en perjuicio de los otros. Cada vez resulta más difícil conjugar los intereses de bancos y cajas de ahorro con las necesidades de la mayor parte de la población. Ante esta disyuntiva no se sabe hacia dónde basculará la administración.
El proyecto Ahorro Corporación Soluciones Inmobiliarias (ACSI), creado hace un año, no ha cumplido con las expectativas generadas, básicamente por la reticencia de los bancos y cajas de ahorro a ceder sus activos a precios de hoy, lo que obligaba a provisionar pérdidas, el medio centenar de cajas que existen en España cuentan con potentes buscadores para dar salida a sus cuantiosos activos inmobiliarios.
Caixa Catalunya logró vender el año pasado 1.150 viviendas, por 265 millones y alquilar otros 3.000 pisos, aunque la entrada de nuevas viviendas como garantía de impagados ha mantenido en 4.000 sus inmuebles en propiedad. En su portal inmobiliario ofrece más de trescientos pisos en venta, casi todos de segunda mano, por menos de 100.000 euros, y mil en alquiler por menos de 500 euros y dos meses gratis. Vende cinco pisos, entre 68 y 125 metros, en Cobeña, entre 138.990 y 250.000 euros.
Bancaja y Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM) valoran en 5.000 millones el valor conjunto de sus pisos. CAM dispone de más de 6.400 inmuebles nuevos, entre ellos ocho solares valorados en 115 millones de euros. La mitad de las viviendas se localizan en Alicante y Valencia. La bolsa de Bancaja dispone de 281 promociones y 1.429 pisos de segunda mano.
Entre las grandes, La Caixa puso a la venta el pasado año 2.854 viviendas por las que ingresó 510 millones de euros, aunque mantiene en su balance 3.097 millones en activos. Su director general Juan María Nin ha dicho: “En 2008 no vendimos casi nada, en 2009 más de 500 millones y en 2010 dependerá del mercado”. Y comentaba la necesidad de buscar un equilibrio entre si “tiene sentido vender con el diferencial de hasta el 30% respecto a 2007, si hay que aflorar pérdidas ahora o esperar y aguantar hasta que los inmuebles valgan más”.
Tanto La Caixa como Caja Madrid, las dos principales cajas españolas, suelen aplicar grandes descuentos a viviendas de segunda mano y a los procedentes de subasta por embargo hipotecario. La Caixa tiene un espacio destacado para las viviendas procedentes de embargos a pagar en 50 años.
Los bancos y cajas de ahorro tienen la llave de la financiación para competir con los promotores en la venta de viviendas. Una competencia denunciada por el presidente de APCE, José Manuel Galindo, quien aseguraba que los descuentos que ofrecen los bancos, de hasta el 40%, “no siempre se traducen en buenas oportunidades de compra” porque, en ocasiones, afectan a productos de menor calidad que las 750.000 viviendas en stock. A la hora de conceder hipotecas ofrecen mejores condiciones, como financiar el ciento por ciento del precio a 40 años y carencia inicial en el pago.
Sucede con demasiada frecuencia y por muchos motivos que una pareja con un piso en propiedad inicie los trámites de separación judicial. ¿Qué pasa entonces con ese inmueble?
Si no hay hijos dependientes básicamente hay dos supuestos: que la separación se tramite de mutuo acuerdo o que se tiren los tratos a la cabeza.
Siempre es preferible la primera opción por muchos motivos, piso incluido. De ser así la pareja decide si uno vende al otro o si ambos venden el piso a un tercero y el reparto de la casa entra en el convenio regulador. La cosa dura unos tres meses.
Si la separación no es amistosa primero hay que llevar a cabo la separación y luego el procedimiento de liquidación de gananciales en un juzgado. Se trata de un procedimiento que dura como mínimo un año y que resulta más costoso para ambas partes. De hecho el piso puede acabar en pública subasta, algo que no suele interesar.
La liquidación de bienes gananciales también afecta a las parejas de hecho. Cada vez se producen más compras de viviendas como pareja de hecho. En estos casos existe una copropiedad y, como no hay una regulación matrimonial específica, tienen que seguir un camino distinto. También en este caso lo ideal es que se pongan de acuerdo.
Por eso, por regla general, cuando no hay niños las separaciones suelen ser de mutuo acuerdo.
Si hay niños da igual si hay separación de bienes o si se trata de una separación de mutuo acuerdo o contenciosa, la casa es para quien se ocupe de ellos Con hijos pequeños o dependientes la película es completamente diferente. Independientemente de si se trata de una separación de mutuo acuerdo o contenciosa la casa, la persona que se ocupe de ellos tiene derecho a permanecer en la vivienda, aunque haya separación de bienes.
La liquidación de gananciales no tendrá lugar hasta que los hijos tengan independencia económica.
Es más, si hay una hipoteca pendiente el juez puede imponer que la persona que debe abandonar la vivienda siga sufragándola en parte.
Pero no siempre es así. A veces el inmueble resulte caro de mantener para una persona sola o no esté en la ciudad en la que desea iniciar una nueva vida. Hay muchos motivos por los que incluso teniendo hijos pequeños la pareja acuerda vender la casa a un tercero para obtener ambos dinero fresco o la persona con los hijos a cargo acuerda vendérsela a su ex pareja.
Y hay una tercera bifurcación de opciones: que haya régimen de gananciales o de separación de bienes y la casa fue adquirida antes del matrimonio.
Si hay gananciales o hay separación de bienes pero la casa se ha adquirido una vez celebrado el matrimonio, cuando se vende la casa a otra persona, se restan los gastos que genera la venta y (si lo hubiera) lo que quedara pendiente de hipoteca. El resto se divide a partes iguales a menos que uno de los dos pueda demostrar fehacientemente que contribuyó en mayor medida a la adquisición del inmueble.
Si la casa la hubiera comprado uno de los dos antes del matrimonio y hay separación de bienes, esa casa le pertenece así como todos los beneficios que genere Si la casa la hubiera comprado uno de los dos antes del matrimonio y hubiera separación de bienes, esa casa le pertenece así como todos los beneficios que genere su venta. Eso sí, si hay niños pequeños no podrá venderla hasta que no sean independientes.
A la hora de hacer la declaración. La deducción del IRPF por vivienda habitual sólo la pueden seguir disfrutando ambos si siguen viviendo en la misma vivienda a pesar de haberse roto el matrimonio y siempre y cuando no haya intervenido un juez en el proceso. Una situación rara pero que a veces sucede.
Otra opción que también sucede bastante es que figure que ambos viven en esa casa cuando en realidad uno de los dos ya no reside allí. Es una situación ilegal y la persona que se ha ido y está aplicando las deducciones están en manos de la buena voluntad de su ex pareja.
Por último, si el piso es VPO la cosa se puede complicar un poco. Es necesario contar con un permiso para venderlo de la delegación encargada en la Comunidad Autónoma, impondrán un precio máximo e incluso pueden reclamar quedarse ellos con la vivienda por ese precio. Aunque viene siendo criterio jurisprudencial que en la liquidación de una VPO se busque una valoración por encima de la oficial, sobre todo si con la descalificación del inmueble supondría que el precio de mercado fuera mucho mayor.
En cualquier caso, en una separación por amistosa que sea, más aún si no lo es, resulta imprescindible contar con el asesoramiento de un buen abogado especialista en separaciones y divorcios.
Por último, y como curiosidad, en España apenas existen los acuerdos prematrimoniales y no se parecen a los que vemos en las películas de Estados Unidos. El Código Civil lo considera una promesa de matrimonio que si se incumple da derecho a una indemnización. Nada más.
