El proyecto Ahorro Corporación Soluciones Inmobiliarias (ACSI), creado hace un año, no ha cumplido con las expectativas generadas, básicamente por la reticencia de los bancos y cajas de ahorro a ceder sus activos a precios de hoy, lo que obligaba a provisionar pérdidas, el medio centenar de cajas que existen en España cuentan con potentes buscadores para dar salida a sus cuantiosos activos inmobiliarios.
Caixa Catalunya logró vender el año pasado 1.150 viviendas, por 265 millones y alquilar otros 3.000 pisos, aunque la entrada de nuevas viviendas como garantía de impagados ha mantenido en 4.000 sus inmuebles en propiedad. En su portal inmobiliario ofrece más de trescientos pisos en venta, casi todos de segunda mano, por menos de 100.000 euros, y mil en alquiler por menos de 500 euros y dos meses gratis. Vende cinco pisos, entre 68 y 125 metros, en Cobeña, entre 138.990 y 250.000 euros.
Bancaja y Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM) valoran en 5.000 millones el valor conjunto de sus pisos. CAM dispone de más de 6.400 inmuebles nuevos, entre ellos ocho solares valorados en 115 millones de euros. La mitad de las viviendas se localizan en Alicante y Valencia. La bolsa de Bancaja dispone de 281 promociones y 1.429 pisos de segunda mano.
Entre las grandes, La Caixa puso a la venta el pasado año 2.854 viviendas por las que ingresó 510 millones de euros, aunque mantiene en su balance 3.097 millones en activos. Su director general Juan María Nin ha dicho: “En 2008 no vendimos casi nada, en 2009 más de 500 millones y en 2010 dependerá del mercado”. Y comentaba la necesidad de buscar un equilibrio entre si “tiene sentido vender con el diferencial de hasta el 30% respecto a 2007, si hay que aflorar pérdidas ahora o esperar y aguantar hasta que los inmuebles valgan más”.
Tanto La Caixa como Caja Madrid, las dos principales cajas españolas, suelen aplicar grandes descuentos a viviendas de segunda mano y a los procedentes de subasta por embargo hipotecario. La Caixa tiene un espacio destacado para las viviendas procedentes de embargos a pagar en 50 años.
Los bancos y cajas de ahorro tienen la llave de la financiación para competir con los promotores en la venta de viviendas. Una competencia denunciada por el presidente de APCE, José Manuel Galindo, quien aseguraba que los descuentos que ofrecen los bancos, de hasta el 40%, “no siempre se traducen en buenas oportunidades de compra” porque, en ocasiones, afectan a productos de menor calidad que las 750.000 viviendas en stock. A la hora de conceder hipotecas ofrecen mejores condiciones, como financiar el ciento por ciento del precio a 40 años y carencia inicial en el pago.
Sucede con demasiada frecuencia y por muchos motivos que una pareja con un piso en propiedad inicie los trámites de separación judicial. ¿Qué pasa entonces con ese inmueble?
Si no hay hijos dependientes básicamente hay dos supuestos: que la separación se tramite de mutuo acuerdo o que se tiren los tratos a la cabeza.
Siempre es preferible la primera opción por muchos motivos, piso incluido. De ser así la pareja decide si uno vende al otro o si ambos venden el piso a un tercero y el reparto de la casa entra en el convenio regulador. La cosa dura unos tres meses.
Si la separación no es amistosa primero hay que llevar a cabo la separación y luego el procedimiento de liquidación de gananciales en un juzgado. Se trata de un procedimiento que dura como mínimo un año y que resulta más costoso para ambas partes. De hecho el piso puede acabar en pública subasta, algo que no suele interesar.
La liquidación de bienes gananciales también afecta a las parejas de hecho. Cada vez se producen más compras de viviendas como pareja de hecho. En estos casos existe una copropiedad y, como no hay una regulación matrimonial específica, tienen que seguir un camino distinto. También en este caso lo ideal es que se pongan de acuerdo.
Por eso, por regla general, cuando no hay niños las separaciones suelen ser de mutuo acuerdo.
Si hay niños da igual si hay separación de bienes o si se trata de una separación de mutuo acuerdo o contenciosa, la casa es para quien se ocupe de ellos Con hijos pequeños o dependientes la película es completamente diferente. Independientemente de si se trata de una separación de mutuo acuerdo o contenciosa la casa, la persona que se ocupe de ellos tiene derecho a permanecer en la vivienda, aunque haya separación de bienes.
La liquidación de gananciales no tendrá lugar hasta que los hijos tengan independencia económica.
Es más, si hay una hipoteca pendiente el juez puede imponer que la persona que debe abandonar la vivienda siga sufragándola en parte.
Pero no siempre es así. A veces el inmueble resulte caro de mantener para una persona sola o no esté en la ciudad en la que desea iniciar una nueva vida. Hay muchos motivos por los que incluso teniendo hijos pequeños la pareja acuerda vender la casa a un tercero para obtener ambos dinero fresco o la persona con los hijos a cargo acuerda vendérsela a su ex pareja.
Y hay una tercera bifurcación de opciones: que haya régimen de gananciales o de separación de bienes y la casa fue adquirida antes del matrimonio.
Si hay gananciales o hay separación de bienes pero la casa se ha adquirido una vez celebrado el matrimonio, cuando se vende la casa a otra persona, se restan los gastos que genera la venta y (si lo hubiera) lo que quedara pendiente de hipoteca. El resto se divide a partes iguales a menos que uno de los dos pueda demostrar fehacientemente que contribuyó en mayor medida a la adquisición del inmueble.
Si la casa la hubiera comprado uno de los dos antes del matrimonio y hay separación de bienes, esa casa le pertenece así como todos los beneficios que genere Si la casa la hubiera comprado uno de los dos antes del matrimonio y hubiera separación de bienes, esa casa le pertenece así como todos los beneficios que genere su venta. Eso sí, si hay niños pequeños no podrá venderla hasta que no sean independientes.
A la hora de hacer la declaración. La deducción del IRPF por vivienda habitual sólo la pueden seguir disfrutando ambos si siguen viviendo en la misma vivienda a pesar de haberse roto el matrimonio y siempre y cuando no haya intervenido un juez en el proceso. Una situación rara pero que a veces sucede.
Otra opción que también sucede bastante es que figure que ambos viven en esa casa cuando en realidad uno de los dos ya no reside allí. Es una situación ilegal y la persona que se ha ido y está aplicando las deducciones están en manos de la buena voluntad de su ex pareja.
Por último, si el piso es VPO la cosa se puede complicar un poco. Es necesario contar con un permiso para venderlo de la delegación encargada en la Comunidad Autónoma, impondrán un precio máximo e incluso pueden reclamar quedarse ellos con la vivienda por ese precio. Aunque viene siendo criterio jurisprudencial que en la liquidación de una VPO se busque una valoración por encima de la oficial, sobre todo si con la descalificación del inmueble supondría que el precio de mercado fuera mucho mayor.
En cualquier caso, en una separación por amistosa que sea, más aún si no lo es, resulta imprescindible contar con el asesoramiento de un buen abogado especialista en separaciones y divorcios.
Por último, y como curiosidad, en España apenas existen los acuerdos prematrimoniales y no se parecen a los que vemos en las películas de Estados Unidos. El Código Civil lo considera una promesa de matrimonio que si se incumple da derecho a una indemnización. Nada más.
La crisis continúa sacudiendo las economías familiares y una muestra es el importante incremento que han experimentado los procedimientos de ejecuciones hipotecarias, proceso judicial que se salda con el embargo de la vivienda o inmueble y su posterior subasta ante la imposibilidad del propietario de hacer frente a los pagos de los créditos concedidos por los bancos y cajas de ahorro.
El numero de burgaleses embargados por ejecuciones hipotecarias que tenían sobre sus viviendas o bienes creció más de un cincuenta por ciento el año pasado en relación al 2008, según los datos facilitados por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). En total, en los juzgados de Burgos se tramitaron 498 ejecuciones hipotecarias, dato provisional a la espera de cerrar el último trimestre del año pasado, frente a las 327 del año anterior y las 164 de 2007. La tendencia, según indicaron las mismas fuentes y a la vista de la evolución en estos primeros meses de 2010, es que sigan creciendo estos procesos judiciales.
Desde el inicio de la crisis, en la provincia, un total de 989 personas o empresas han visto como sus viviendas o bienes han sido embargados. En el último año, los dos primeros trimestres fueron los peores, ya que se ejecutaron 129 y 140 hipotecas respectivamente, mientras que en el tercero la cifra bajó a 113 embargos y el último a 116, según el CGPJ.
En el conjunto del país, las ejecuciones hipotecarias han desbordado todos los datos previstos para el año pasado, en el que el Consejo General del Poder Judicial registró un total de 114.000 ejecuciones hipotecarias, cuando sus propios cálculos estimaban no llegar a las 80.000. Este negro balance casi duplica las 58.688 ejecuciones hipotecarias registradas en el año 2008, y prevé un aumento de estos procedimientos judiciales a lo largo de este ejercicio.
Las demandas judiciales permiten a los bancos y cajas u otros acreedores subastar el bien. La coyuntura actual, la falta de licitadores y postores, hace que en muchos casos esas subastas judiciales queden desiertas y obliga a las propias entidades bancarias, a pesar de que no es su intención, «a solicitar la adjudicación en defensa de la deuda y para inmediatamente realizar las gestiones de venta», apuntan. Además, en muchas ocasiones, la cantidad que reclaman las entidades financieras en el proceso judicial es superior a lo que se debe, pues suele haber cuotas sin pagar y estas devengan unos intereses, más los gastos del propio proceso judicial y de notaría.
El perfil de los afectados por ejecuciones hipotecarias es el de un particular que ha perdido su trabajo o el de un empresario cuyo negocio ha tenido resultados negativos, no tiene liquidez, y no pueden abonar las deudas contraídas o los préstamos que solicitaron a las entidades para sufragar los gastos de la vivienda o poner en marcha la empresa.
El aumento de los embargos responde, en buena medida, al ambiente de crisis económica que vive el país y que propicia que los acreedores se adelanten a solicitar el embargo para asegurarse el cobro de la deuda. Pero, en la situación actual, acudir a la vía judicial no garantiza cobrar la deuda, pese a que en el ordenamiento jurídico español se responde por los impagos hipotecarios con cualquier bien del titular o de los que en su día avalaron el préstamo.
En España, al contrario que en otros países, como por ejemplo Estados Unidos, donde la vivienda hipotecada es el único aval, tras la subasta del piso o inmueble se hacen números y si todavía queda una cantidad sin cubrir por la venta del piso, se sigue debiendo al banco esa cantidad.
Desde el sector bancario señalan que mientras se siga destruyendo empleo continuarán creciendo los impagos. Según los datos del Banco de España, a finales del año pasado la ratio de mora del sector bancario se situó casi en un cinco por ciento y la previsión de los expertos para este año es que la tasa oscile entre en el siete y el nueve por ciento.
Negociar con bancos y cajas de ahorro
Desde los bancos y cajas de ahorro subrayan que su intención no es quedarse con la vivienda de ningún cliente y que, por tanto, siempre se buscan acciones encaminadas a negociar con el deudor una salida airosa. «Antes de llegar a una ejecución hipotecaria, ofrecemos un buen servicio personalizado al cliente, anticipándonos a sus problemas y ajustándonos a sus necesidades», afirman, a la vez que reiteran que «el principal objetivo es que el cliente pueda afrontar su compromiso de pago y así evitar este proceso. Siempre procuramos buscar la mejor solución para el problema concreto».
Una vez detectado el problema de impago, lo intentan los bancos y cajas de ahorro es que el cliente «supere el bache» y «recupere la capacidad de pago», proponiendo algunas medidas para facilitar el pago de la hipoteca, como por ejemplo «alargar el plazo, agrupar deudas, ajustar la cuota a la nueva situación del cliente o con determinadas carencias». A la hora de ofrecer estas medidas, según indican desde las entidades financieras, «se estudian las necesidades de cada cliente y se ofrece una solución según su situación económica y capacidad de pago. Cada situación es diferente y no todos se pueden acoger a las mismas condiciones», afirman.
Para los bancos y cajas de ahorro, la reclamación judicial es siempre la última alternativa porque perjudica a las dos partes y, por ello, cuando no hay alternativa incluso aconsejan la venta del piso para evitar las cargas del procedimiento judicial.
Informar
Desde los bancos y cajas de ahorro recomiendan a los clientes que están teniendo dificultades a la hora de hacer frente al pago de la hipoteca que «no sólo no tenga miedo a exponer su situación, sino que conviene que nos informe sobre ella cuanto antes porque la experiencia nos demuestra que normalmente los problemas no se solucionan con el paso del tiempo, sino que, por el contrario, la situación se agrava (intereses de demora y otras cargas), lo que hace más difícil buscar una solución óptima para todos», señalan.
Mientras la cifra de parados siga creciendo, según los últimos datos los burgaleses en situación de desempleo son ya 26.438, un 19,45% más que hace un año, las ejecuciones hipotecarias continuarán creciendo en la provincia.
La red vuelve a ser un reflejo de las demandas de la sociedad, en una parcela tan específica como las subastas judiciales, y demuestra la versatilidad de la red informática. Si en cualquier buscador escribimos “subastas judiciales” nos encontramos con cerca de 400.000 entradas, incluida una sección del portal de Ministerio de Justicia y otra de una web que mantienen unos abogados de Córdoba.
Y es que en el 2009 se iniciaron unas 115.000 ejecuciones hipotecarias, el granero de las subastas; mientras que en el 2008 se presentaron 58.686, y en el 2007, 25.943, según datos del Consejo General del Poder Judicial.
En casi todos estos sitios se ofrece un listado de bienes a subastar –la mayoría son inmuebles– en cualquier parte del país, además de asesorar al interesado sobre las condiciones. Un ejemplo lo encontramos en la página del Ministerio de Justicia, en la que días pasados se encontraban dos pisos en Murcia y una finca rústica en la misma provincia, subasta a la que se puede acceder con una serie de requisitos.
Esta web no está aún operativa al cien por cien, aunque dependientes de ese departamento ya funcionan algunas unidades territoriales. Algo parecido se encuentra en el portal justizia.net del Gobierno vasco, con un recorrido temporal más largo que el de la Administración central.
La subasta tradicional, esa en la que los postores –subasteros– acudían a la puerta del juzgado, está a punto de pasar a la historia, aunque la consignación sigue siendo del 30% del valor de la tasación. De hecho, el sistema cambió a consecuencia de tres artículos incluidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil relativos a formas alternativas de ejecución de bienes distintas a la subasta.
“En Madrid y Sevilla están centralizadas las subastas judiciales”, comenta José Manuel Guerra, secretario del Servicio Común de Notificaciones de Córdoba, “pero aquí aún no hemos llegado a eso”, de ahí que dar una cifra sobre el número en la provincia sea aventurado. La creencia popular apunta a que en época de crisis se hacen grandes fortunas comprando en subastas, pero la realidad es bien distinta. “No todas las subastas señaladas se celebran, y a la mayoría de estas no acuden postores”, dice Guerra. De las últimas cuatro que se convocaron hace poco en un juzgado de Primera Instancia de la capital cordobesa, solo en dos hubo interesados.
El problema estriba en que las valoraciones de fincas, sobre todo las urbanas, siguen siendo muy altas. Estos datos hacen pensar que a las entidades financieras, que en los últimos dos años se han hecho con un importante parque de viviendas procedentes de embargos y ejecuciones hipotecarias, le va a resultar difícil venderlas.
Si hay un protagonista importante a la hora de emprender la aventura de comprar un piso ese es el sector financiero, bancos y cajas de ahorro. Bancaja se presenta con su «Compromiso Vivienda Bancaja 2010», con el que se ofrece al comprador no pagar ni capital ni intereses durante los tres primeros años y tampoco comisiones. Además, Bancaja pone a disposición de los promotores su red de sucursales con el fin de que puedan acceder al mayor número posible de potenciales clientes para sus viviendas. De este modo, la entidad valenciana cumple un doble objetivo: facilitar a los clientes particulares a lo largo de este año la mejor financiación para la compra de viviendas y colaborar con los promotores en la venta de los inmuebles financiados por la entidad financiera.
Con estas dos finalidades, la caja valenciana ofrece al comprador particular de las viviendas unas atractivas y extraordinarias condiciones de financiación, al permitirle no pagar ninguna cuota del préstamo hipotecario, ni capital ni intereses, durante los tres primeros años, sin que esto signifique acumular los intereses a partir del cuarto año.
